SATE: qué es el aislamiento térmico de fachada y cuánto cuesta

En la junta de vecinos alguien saca el tema de siempre: los pisos que dan al norte son una nevera en enero y la fachada no se ha tocado desde que se construyó el bloque. El administrador trae un presupuesto de SATE y una cifra por metro cuadrado.

A partir de ahí llegan las preguntas: si ese precio es normal, si obliga a todos y qué parte pueden pagar las ayudas.

Qué es el SATE y cómo funciona

SATE son las siglas de Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior; en Europa se le llama ETICS. Se pegan paneles aislantes sobre la fachada existente con mortero adhesivo y anclajes, se cubren con un mortero armado con malla de fibra de vidrio y se termina con un acabado.

La partida de rehabilitación de CYPE lo describe así: placas de poliestireno expandido, capa base armada, imprimación y mortero acrílico, con perfiles de arranque y de esquina y juntas selladas. Cada capa cuenta, y un presupuesto serio las nombra todas.

Esa continuidad es su gran ventaja frente a aislar por dentro: no quita metros a las habitaciones y corta los puentes térmicos del forjado. Si solo puedes actuar en tu piso, lo que se puede hacer por dentro lo explicamos en aislar pared interior.

Precio por material y acabado

El precio del SATE cambia sobre todo con el aislante, el espesor y el acabado. Las fuentes miden cosas distintas: Habitissimo da precio de obra sin IVA y CYPE, coste directo, sin beneficio de empresa ni IVA.

Fuentes: Habitissimo, guía de aislamiento SATE (actualizada el 16/9/2026), y Generador de precios de CYPE, partidas de rehabilitación ZFF002, ZFF010, ZFF040, ZFF080 y FVM080 (el corcho, también en obra nueva), consultadas en octubre de 2026. Espesores: los de los ejemplos de Habitissimo y las partidas de CYPE.

Cronoshare, en su guía de 2026 (3 de enero), da para el SATE un rango de 50 a 80 €/m² en el texto y hasta 85 €/m² en sus tablas. Habitissimo pone la media en 90 €/m², con un rango de 60 a 120.

La diferencia entre EPS y lana de roca en CYPE está casi entera en el material: la mano de obra es la misma, 37,12 €/m², y el material pasa de 28,63 a 97,95 €/m².

Dos ejemplos con números de mercado

Habitissimo calcula una casa unifamiliar de 120 m² de fachada con EPS de 6 cm a 72 €/m²: 8.640 €, más IVA. Para un edificio de 600 m² con EPS grafito de 8 cm a 84 €/m², sale a 50.400 €.

En los dos casos faltan el andamio, las licencias y el IVA, como advierte la propia guía.

Qué más influye en el precio final

Más allá del material y el espesor, hay factores del propio edificio que mueven bastante el presupuesto:

• Andamio: Habitissimo lo sitúa en unos 20 €/m², hasta 40 €/m² con andamio europeo, y un 15 % más con redes o paso de peatones.
• Estado del soporte: si hay grietas o humedades, se reparan antes. CYPE tiene una partida propia para preparar el paramento.
• Elementos salientes: bajantes, tubos de gas, cables y vierteaguas hay que desviarlos o integrarlos, y cada punto suma horas.
• Acabado: el mortero es el más económico, según Habitissimo; piedra o porcelánico encarecen el sistema.
• Fachadas con muchos balcones: más esquinas y remates que una superficie lisa.

SATE, fachada ventilada o insuflado: cuál elegir

No son soluciones intercambiables. El insuflado rellena una cámara de aire que ya existe: Habitissimo lo da entre 10 y 15 €/m² (junio de 2026), pero si el muro no tiene cámara, no es viable.

La fachada ventilada cuelga el acabado de una subestructura y deja aire entre aislante y revestimiento. Cronoshare la sitúa entre 80 y 200 €/m² (enero de 2026), según el material de la hoja exterior.

El SATE queda en medio en precio y se hace por fuera, sin entrar en las viviendas. Por eso es la opción habitual cuando una comunidad quiere aislar un bloque ya construido.

Cuánto se ahorra realmente

Habitissimo habla de ahorros de hasta un 50 % en la energía de calefacción y aire acondicionado. Es un techo, no una promesa: depende de cómo esté hoy la fachada, de las ventanas y de la orientación.

Para saber cuánto ahorra tu edificio hace falta un certificado energético antes y otro después. Es justo lo que piden Hacienda y las ayudas, así que conviene encargarlo antes de votar.

Qué espesor pide el Código Técnico en Madrid

El Documento Básico HE no fija centímetros, sino transmitancia. En reformas, ese límite se aplica a los elementos que «se sustituyan, incorporen, o modifiquen sustancialmente», y un SATE incorpora una capa nueva a todo el muro.

Un cálculo de ejemplo: si el muro parte de 1,5 W/m²K, bajar a 0,41 exige añadir una resistencia de unos 1,77 m²K/W. Con el EPS de CYPE (λ 0,038) son unos 7 cm; con lana de roca (λ 0,035), unos 6,2 cm.

El técnico lo calcula con el muro real. Si te ofrecen 4 cm sin justificar, pregunta cómo llega a ese límite.

Subvenciones: hasta el 80% del coste cubierto

Ese 80 % existe, pero con condiciones. El Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 (Real Decreto 326/2026) paga el 80 % del coste, hasta 20.500 € por vivienda, si la obra ahorra un 60 % de energía o más. Con un ahorro de entre el 45 y el 60 %, baja al 65 % y 13.000 €.

En Madrid no había convocatoria de estas ayudas el 19 de octubre de 2026, como contamos en Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: lo nuevo y lo pendiente, y a 1 de noviembre seguía sin publicarse. Las antiguas ayudas europeas ya no admiten solicitudes.

La deducción del 60 % para obras de edificio

La Agencia Tributaria confirma que el Real Decreto-ley 7/2026 amplía la deducción en edificios residenciales a obras hechas hasta el 31 de diciembre de 2027, con el certificado emitido antes del 1 de enero de 2028.

Es del 60 %, con una base de 5.000 € al año y 15.000 € acumulados. La obra tiene que bajar al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o llevar el edificio a una A o una B. Cada vecino deduce según su coeficiente.

Además están los certificados de ahorro energético. En un edificio de 20 viviendas de Leganés con SATE y cubierta, su venta cubrió un 16,5 % de la obra, según el caso que recogemos en certificados de ahorro energético.

Permisos y normativa

La fachada es un elemento común, así que el SATE lo decide la junta. El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal pide mayoría simple de propietarios y de cuotas para las obras de eficiencia, incluida la modificación de la envolvente.

Si lo que se repercute a cada vecino al año, descontadas las ayudas y aplicada en su caso la financiación, no supera doce mensualidades ordinarias, la obra obliga a todos y cuenta como gasto general. La Ley 4/2026, en vigor desde el 23 de octubre, cambió el artículo 10.1.b, de accesibilidad; el 17.2 sigue con ese umbral.

Licencia en Madrid y edificios protegidos

En la Comunidad de Madrid, la Ley del Suelo reserva la declaración responsable a obras sin variación esencial de la composición exterior ni de la envolvente que no necesiten proyecto. Si la intervención requiere proyecto según el artículo 2.2 de la Ley de Ordenación de la Edificación, pasa a licencia.

En los edificios que revisa la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento de Madrid, sus criterios para el SATE limitan el espesor a 8 cm con el acabado incluido en los edificios sin catalogar, y a 3 cm en jambas y dinteles. Con protección singular, integral o estructural, no admiten SATE convencional.

Hay una ventaja legal poco conocida: el artículo 24.5 de la Ley del Suelo estatal permite que el aislamiento por fuera ocupe espacio libre o público, cuando sea indispensable, si la obra reduce al menos un 30 % la demanda de calefacción o refrigeración. Los trámites generales están en licencia de obra en Madrid y los de catalogados, en edificio protegido en Madrid.

Seguridad frente al fuego según la altura

El Código Técnico, en su documento de seguridad en caso de incendio (sección SI 2, apartado 1.4), fija la reacción al fuego de los sistemas de fachada que ocupen más del 10 % de su superficie. Pide D-s3,d0 hasta 10 m de altura, C-s3,d0 hasta 18 m y B-s3,d0 por encima de 18 m.

La clase vale para el sistema completo, incluidas las capas interiores sin protección EI30. Ojo con el aislante: la placa de corcho de CYPE, como la de XPS, es de euroclase E, así que en un bloque alto hay que pedir la clasificación del sistema entero.

Cuándo no conviene un SATE

1. Edificio con protección singular, integral o estructural: en Madrid, la Comisión de Patrimonio no admite SATE convencional, solo revocos térmicos finos.
2. Solo quieres aislar tu piso: sin acuerdo de la junta no se toca la fachada; el trasdosado interior es tu opción.
3. La fachada tiene humedades sin diagnosticar: el aislante las tapa, pero no las resuelve.
4. Edificio sin catalogar con límite de 8 cm y muro muy frío: si el espesor no llega a 0,41 W/m²K, compara antes con otras soluciones.

Si se hace SATE, conviene cambiar las ventanas a la vez: el andamio ya está montado y la jamba queda bien rematada. Lo que hacemos en ventanas lo tienes en carpintería de aluminio y ventanas.

Cinco fallos que encarecen un SATE o lo dejan a medias

• Comparar solo el €/m². Con el mismo espesor, CYPE da 67,07 €/m² en EPS y 137,77 en lana de roca; sin saber el aislante, no hay comparación.
• Votar sin certificado energético previo. Hacienda y las ayudas miden el ahorro contra el certificado de antes de la obra.
• Elegir el espesor por precio. Un muro que no baja a 0,41 W/m²K en Madrid no cumple el Código Técnico.
• Olvidar la clase de fuego. Por encima de 10 m de altura, el sistema necesita al menos C-s3,d0.
• Dejar las ventanas para después. Tocará montar otra vez el andamio y rehacer los remates de las jambas.

Qué pedir en el presupuesto de SATE

Antes de llevarlo a la junta, revisa que el presupuesto diga esto por escrito:

• Marca y sistema completo, con su evaluación técnica europea (ETE) como kit.
• Aislante, espesor y conductividad (λ), con la transmitancia final calculada.
• Clase de reacción al fuego del sistema según la altura del edificio.
• Andamio, protecciones y licencia como partidas separadas.
• Reparación previa del soporte y tratamiento de bajantes, cables y vierteaguas.
• Remate de ventanas, alféizares y zócalo.
• Tipo de acabado y color, con muestra.

En Alucar2 damos el presupuesto por partidas y por escrito, que es lo que la junta necesita para comparar y repartir.

Antes de la próxima junta, pide al administrador el certificado energético del edificio y la altura de la fachada. Con esos dos datos se puede pedir un presupuesto comparable.