Edificio protegido en Madrid: lo necesario antes de la obra

Cómo saber si tu edificio está protegido

La forma más rápida es el Visor Urbanístico del Ayuntamiento, según su propia guía: buscas la dirección, seleccionas la finca y miras dos pestañas. En «Protección del Patrimonio» aparece la protección autonómica; en «Edificios», el grado municipal.

Son dos capas distintas y pueden coincidir. La guía municipal distingue la protección que da la Comunidad, como un Bien de Interés Cultural, de la que da el Plan General de 1997, y añade una tercera para los establecimientos comerciales catalogados.

Los tres niveles del Plan General

El catálogo municipal ordena los edificios en tres niveles, cada uno con dos grados. Según la nota de Pérez-Llorca sobre la modificación de las Normas Urbanísticas, en vigor desde el 27 de noviembre de 2023, cambiar el nivel de un edificio exige modificar el propio Plan General.

Fuentes: guía del Visor Urbanístico del Ayuntamiento y consulta urbanística 06/2014 (artículo 4.3.4 de las Normas Urbanísticas), consultadas en octubre de 2026.

La diferencia entre el nivel 3 y los otros dos es la que más pesa en un piso. En la consulta urbanística 06/2014, el propio Ayuntamiento explica que en los niveles 1 y 2 «los edificios están protegidos en su conjunto», mientras que en el nivel 3 la protección se limita a «determinados valores».

Centro Histórico, colonias y Bien de Interés Cultural

Además del catálogo, el Plan General marca ámbitos enteros con reglas propias. El Colegio de Aparejadores de Madrid cita entre ellos el APE 00.01 Centro Histórico, los cascos históricos de la periferia y las colonias históricas, que también aparecen en el reparto de competencias publicado en el BOCM en julio de 2022.

Encima está la capa autonómica. La UCM recoge que el Conjunto Histórico del Recinto de la Villa de Madrid es Bien de Interés Cultural desde el Decreto 41/1995, de 27 de abril, y la Ley 8/2023 de Patrimonio Cultural reconoce varias categorías de bien protegido.

Ojo con el entorno. La Ley 8/2023 extiende el control a los «entornos de protección» de esos bienes, así que una finca sin catalogar junto a un monumento también puede necesitar autorización.

Qué obras puedes hacer dentro de tu piso

Depende del grado, pero hay un punto de partida común: en un edificio protegido nada queda libre de trámite. La Ordenanza 6/2022 de Licencias solo exime de permiso la sustitución de acabados interiores cuando el edificio no está protegido, como explicamos en licencia de obra en Madrid.

El tipo de trámite también cambia. El modelo de ordenanza de la Comunidad lleva a licencia «cualquier actuación que tenga el carácter de intervención total en edificaciones catalogadas», y también las obras parciales que toquen las partes protegidas, en aplicación del artículo 152 de la Ley del Suelo regional.

Distribución: qué admite cada grado

Mover tabiques no está prohibido por sistema. Según el artículo 4.3.12 de las Normas Urbanísticas, tal como lo recoge un plan especial publicado en el BOCM en diciembre de 2022, en todos los niveles se admiten obras de conservación, consolidación y restauración.

En el grado estructural, el mismo artículo añade la reestructuración puntual, el acondicionamiento, la reconfiguración y la reestructuración parcial. Esta última, solo si no afecta a los elementos de restauración obligatoria, que la Comunidad concreta en portales, escaleras, patios y zaguanes protegidos.

Cuál es el tuyo lo dicen los Planos de Análisis de la Edificación, que cita la consulta 06/2014. Pide esa información antes de diseñar la cocina abierta: si el tabique que quieres tirar forma parte de un elemento protegido, la idea cambia.

Ventanas, fachada y patio: dónde se tuercen los proyectos

La fachada es lo que más se vigila. Los criterios técnicos de la Comisión Local de Patrimonio Histórico, aprobados por la Comunidad el 20 de mayo de 2024, son orientativos, pero dicen con bastante detalle qué suele aceptarse.

Ventanas: copiar el modelo original

Las carpinterías exteriores deben repetir el «diseño, despiece, escuadrías, materiales, colores y retranqueo» del modelo original, según el punto 1.8 de esos criterios de la Comisión Local. No admiten acabados con brillo metálico ni anodizados, ni divisiones del vidrio distintas de las originales.

Con las persianas pasa igual: el mismo punto rechaza los capialzados al exterior y las persianas enrollables de lamas. En planta baja, la carpintería será gris oscuro o negra, salvo que se justifique el color original.

¿Y si la ventana da a un patio? En el nivel 3, la consulta 06/2014 del Ayuntamiento permite cambiar carpinterías en fachadas no visibles sin proyecto de conjunto, si esa fachada no figura como protegida. En los niveles 1 y 2, el cambio parcial tiene que ir dentro de un proyecto de toda la fachada. Quién las paga, en ¿Quién paga las ventanas en una comunidad de propietarios?

Fachada y aislamiento

El color no se elige libremente. El punto 1.3 de los criterios pide el original, el de la época de construcción o el dominante de la zona. Aislar por fuera es posible, pero el SATE «requerirá autorización por parte de la CLPH» y nunca con plaqueta que imite ladrillo.

En el entorno de un BIC, la Ley 8/2023 añade un límite general: las intervenciones «no podrán alterar el carácter arquitectónico y paisajístico del entorno».

Patio: sin máquinas de aire

Los criterios de la Comisión Local no admiten en los patios aparatos de climatización, conductos ni chimeneas. Solo como excepción permiten una instalación puntual dentro de la vivienda, con la rejilla metida en el hueco. Y desde la modificación de 2023, según Pérez-Llorca, toda intervención en edificaciones dentro de patios de manzana pide dictamen de la comisión municipal.

¿Se puede poner ascensor en un edificio catalogado?

Sí, y hay criterios para hacerlo. La Comisión Local prefiere el ascensor «dentro del sólido construido», sin tocar portales, escaleras, patios o zaguanes protegidos.

Si no cabe dentro, se puede estudiar el patio, siempre que no sea de restauración obligatoria; en patios estrechos o protegidos, cabina y cerramiento deben ser acristalados. En el hueco de escalera, los criterios piden secciones mínimas, cerrarlo con malla metálica o vidrio y alterar lo menos posible barandilla y anchura.

La parte de la comunidad sigue su propio camino. La Ley de Propiedad Horizontal regula cuándo es obligatorio y quién paga, lo que contamos en instalar un ascensor en una comunidad.

Quién da el visto bueno y en qué orden

Pueden intervenir hasta tres organismos, y el orden importa: lo autonómico va antes que lo municipal. Esta es la secuencia habitual:

1. Comprueba la protección. Visor Urbanístico: nivel, grado, ámbito y si hay BIC o entorno.
2. Encarga el proyecto. Un técnico describe la obra y justifica que respeta lo protegido.
3. Comunidad, si es BIC, BIP o entorno. La Consejería autoriza antes del permiso municipal, según la Ley 8/2023.
4. Comisión Local, en su ámbito. Sus resoluciones son «determinantes para la posterior licencia».
5. Comisión municipal, si procede. La CPPHAN puede imponer condiciones y pedir más documentación.
6. Licencia del Ayuntamiento. Con los informes favorables, se resuelve el permiso urbanístico.

La Comisión Local de Patrimonio Histórico del municipio la creó la Orden 361/2007 de la Comunidad, y su resolución de 2024 detalla que informa sobre monumentos, jardines históricos y sus entornos, y sobre el Conjunto Histórico. La CPPHAN es municipal: la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural, según el Colegio de Aparejadores y la consulta 06/2014.

En un BIC, la vía rápida no existe. El artículo 39 de la Ley 8/2023 de Patrimonio Cultural dice que esa autorización «en ningún caso podrá sustituirse por una declaración responsable». Con un plan especial de protección aprobado, la ley pasa la competencia de muchas obras del conjunto histórico al Ayuntamiento, salvo en monumentos y sus entornos.

Plazos y costes que hay que sumar al presupuesto

El primer coste es el tiempo. Una licencia tiene un plazo máximo de tres meses para resolverse, según el artículo 42 de la Ordenanza 6/2022, y en un BIC hay que sumar antes la autorización autonómica.

Son plazos máximos, no habituales: no prometen nada. Por eso conviene saber cuánto suele durar cada fase antes de firmar plazos de mudanza o de alquiler.

El técnico y el ICIO

El segundo coste es el proyecto. Habitissimo sitúa los honorarios de arquitecto en torno al 8 a 10 % del presupuesto de ejecución material, y unos 4.500 € para una reforma completa de 90 m² con trámites y dirección de obra (septiembre de 2026). Certicalia da del 6 al 10 % (septiembre de 2025) y Cronoshare, del 3 al 12 % (enero de 2026).

Al ICIO no se le escapa nadie: es del 3,75 % de la base imponible, según su ordenanza fiscal. El artículo 10 de esa ordenanza regula bonificaciones para obras en edificios protegidos por el Plan General. Exigen que el Pleno declare la obra de especial interés y hay que pedirlas en los dos meses siguientes a la licencia (artículo 18). El porcentaje según tu nivel, en la ordenanza vigente.

Lo caro de verdad es saltarse los pasos. La Ley 8/2023 considera ilegales las obras sin autorización y permite ordenar su paralización o la restitución al estado original «con cargo al responsable», además de la sanción.

Cuándo no hace falta nada de esto

Si el visor no muestra protección autonómica ni municipal, y la finca no está en un ámbito protegido ni en el entorno de un BIC, se aplica el régimen normal. Ahí vale lo de siempre: acabados sin trámite, tabiques con declaración responsable y aviso a la comunidad, como contamos en ¿Necesitas permiso de la comunidad para reformar tu propia vivienda?

Cinco fallos que encarecen la obra en una finca catalogada

• Pedir presupuesto sin mirar el visor. Sin nivel y grado, el precio no sirve; consulta la ficha antes.
• Elegir ventanas por catálogo. El despiece y el color salen del original; lleva fotos de la carpintería antigua.
• Colgar el aire en el patio. Los criterios no lo admiten; estudia una solución dentro de la vivienda.
• Empezar con declaración responsable en un BIC. La ley no la acepta; espera a la autorización.
• Olvidar la bonificación del ICIO. Tiene plazo; pídela al presentar la licencia.

Ninguno de estos fallos es raro, y todos se evitan con papeles antes de la primera visita de obra. Hay uno más, menos visible: dar por hecho que la ITE ya no toca porque el edificio está protegido. Las obligaciones siguen ahí, como explicamos en ITE en Madrid.

Qué tener antes de pedir presupuesto

• Tengo la ficha del Visor Urbanístico con nivel, grado y ámbito.
• He comprobado si el edificio es BIC, BIP o está en un entorno.
• Tengo localizados los elementos de restauración obligatoria.
• He hecho fotos de las ventanas y persianas originales.
• He avisado a la comunidad de la obra que quiero hacer.
• Tengo un técnico que pueda firmar el proyecto.

Con esa carpeta, cualquier empresa puede presupuestar lo que de verdad se puede hacer. En Alucar2 hacemos reformas integrales con visita y presupuesto gratis, por partidas y por escrito, y antes de empezar te decimos cuánto suele durar.

El siguiente paso cabe en cinco minutos: abre el visor, busca tu portal y guarda la captura de las dos pestañas.