Un tercero sin ascensor en un bloque de ladrillo visto. Terrazo en el pasillo, cocina cerrada, un solo baño para tres dormitorios y un cuadro eléctrico con dos interruptores. Todo parece cuestión de pintura y muebles.
Hasta que se abre la primera pared. Reformar un piso de los años 60 y 70 trae sorpresas, pero casi todas se repiten y casi todas se pueden prever.
EN 30 SEGUNDOS
- Instalaciones: la luz es anterior al reglamento de 2002 y el agua puede ir por plomo o por hierro galvanizado.
- Lo que más encarece: la bajante, el amianto del fibrocemento, un muro de carga donde querías abrir y, rara vez, una vigueta dañada.
- Normas nuevas: desde el 24 de octubre de 2026 rigen el nuevo decreto del amianto (RD 847/2026) y límites de plomo más bajos para quien trabaja con él (RD 846/2026).
- Antes de firmar: mira el edificio (ITE o IEE, actas y derramas) y pide un presupuesto por partidas hecho tras medir en la vivienda.
Por qué estos pisos son todos parecidos
Los pisos de los años 60 y 70 no se parecen por casualidad. Entre 1960 y 1980 se construyó muchísimo y deprisa, con soluciones muy parecidas: estructura de hormigón o muros de carga, tabiques de ladrillo hueco e instalaciones mínimas.
En el censo de 2001, 948.906 de las 1.866.869 viviendas principales de la provincia de Madrid estaban en edificios de 1961 a 1980: más de la mitad. Fuente: INE.
Por eso un piso de Carabanchel y otro de Alcorcón, de promotoras distintas, suelen tener los mismos problemas medio siglo después.
Las normas que llegaron después
Muchas reglas que hoy damos por hechas no existían cuando se levantaron. Esta tabla resume qué se hacía entonces y qué cambió:
| Elemento | Cómo se hacía entonces | Qué cambió y cuándo |
| Instalación eléctrica | Pocos circuitos, a menudo sin tierra ni diferencial | REBT de 2002: cinco circuitos y diferencial de 30 mA |
| Aislamiento térmico | Apenas exigencias antes de 1975, salvo vivienda protegida | NBE-CT-79, en vigor desde enero de 1980 |
| Tuberías de agua | Plomo o hierro galvanizado | Plomo en retirada desde 1975; hoy, sustitución obligatoria en obras |
| Amianto | Fibrocemento en bajantes, depósitos y tendederos | Prohibido desde el 14 de junio de 2002 |
| Forjados | Viguetas sin norma propia de forjados | Primera norma específica: EF-88 |
Fuentes: BOE (RD 842/2002, RD 2429/1979, RD 3/2023 y Orden de 7 de diciembre de 2001), IDAE en Interempresas (octubre de 2017), Gobierno Vasco y Colegio de Aparejadores de Madrid (febrero de 2018). Consultado en octubre de 2026.
Lo que se repite en casi todos
La instalación eléctrica no da para una casa de hoy
Cuando se hicieron estos pisos, nadie contaba con inducción, horno, lavavajillas y aire acondicionado funcionando a la vez.
Lo típico: cables de poca sección, cuadros sin diferencial, enchufes sin toma de tierra y un circuito para media casa. A veces sale aún cable forrado de tela o de goma, que se cuartea al moverlo.
El reglamento vigente, el REBT de 2002, pide en una vivienda básica cinco circuitos separados, un interruptor general de al menos 25 A y diferenciales de 30 mA, según su ITC-BT-25. Qué conviene cambiar y qué no lo explicamos en Cambiar la instalación eléctrica: toda o solo lo necesario.
La fontanería es de plomo o de hierro galvanizado
El galvanizado se cierra por dentro con la cal y el óxido. Por eso baja la presión y sale agua turbia al volver de vacaciones: el problema no es el grifo, sino el tubo que hay detrás.
El plomo aparece sobre todo en acometidas y en tramos que nadie tocó. Madrid Salud lo describe como un material «muy utilizado» en edificios anteriores a 1980, y el Gobierno Vasco sitúa su abandono a partir de 1975.
Si vas a reformar, la norma es clara: el Real Decreto 3/2023 obliga a sustituir el plomo siempre que haya obras de reparación o reconstrucción. Plazos, análisis y quién paga cada tramo están en Tuberías de plomo en Madrid: plazos, seguridad y quién paga.
Sin aislamiento: la NBE-CT-79 llegó después
La norma básica de condiciones térmicas, la NBE-CT-79, se publicó en el BOE el 22 de octubre de 1979 y entró en vigor tres meses después. Además, dejaba fuera los edificios que ya estaban en obra o tenían licencia.
Antes de 1975, según un artículo del IDAE de 2017, las referencias al ahorro energético eran «muy escasas» y solo para la vivienda protegida. El primer intento de reducir la calefacción en edificios nuevos fue el RD 1490/1975. Por eso en estos pisos el frío y el calor entran por fachada, cubierta y ventanas casi sin freno.
Aislar por dentro resta centímetros a cada habitación; por fuera, es cosa de la comunidad. Las dos vías las comparamos en SATE: qué es el aislamiento térmico de fachada y cuánto cuesta.
Los tabiques no están donde dice el plano
En obras de esa época era normal ajustar sobre la marcha: un tabique se movía unos centímetros para cuadrar un hueco y nadie corregía el plano. Por eso hay que medir en la vivienda. El catastro es un documento fiscal, no constructivo: da superficies aproximadas, no medidas para fabricar una cocina.
Hay más suelo del que se ve
Terrazo, y debajo, a menudo, otra solería anterior. Eso condiciona la altura final y decide si se recrece o se pica. Picar dos capas genera mucho más escombro, que se paga por peso y por contenedor.
La distribución responde a otra forma de vivir
Cocinas cerradas y pequeñas, pensadas para trabajar en ellas sin compañía. Pasillos largos que comen metros. Un solo baño incluso con tres o cuatro dormitorios, y salones con galería o tendedero anexo.
Por eso casi todas las reformas plantean lo mismo: abrir la cocina, acortar el pasillo y, si se puede, sacar un segundo baño.
Los imprevistos que más encarecen
La bajante
Es el más frecuente y el más caro. En un baño de esa época, la bajante original lleva décadas sin tocarse.
Hay dos cosas que conviene saber. Cambiarla no depende solo de ti, porque pasa por los vecinos y suele ser elemento común. Y si mueves el baño de sitio, la pendiente del desagüe marca hasta dónde puedes llevarlo.
El amianto
Aparece en fibrocemento de bajantes, depósitos de agua, algunos falsos techos y placas onduladas de tendederos. Su uso se prohibió el 14 de junio de 2002, según la Orden de 7 de diciembre de 2001, que permite mantener lo instalado hasta el fin de su vida útil.
Lo que cambió este otoño es cómo se trabaja con él. El Real Decreto 847/2026, en vigor desde el 24 de octubre, deroga el RD 396/2006 y fija el límite de exposición en 0,01 fibras por cm³.
Antes de rehabilitar, la empresa tiene que identificar los materiales sospechosos, y para retirarlos necesita estar inscrita en el RERA y tener un plan de trabajo aprobado. Lo nuevo, punto por punto, está en Normativa del amianto: lo nuevo de 2026 si quitas uralita.
Mito
Si hay amianto en buen estado, hay que quitarlo ya.
Realidad
La Orden de 2001 permite mantener lo instalado hasta el fin de su vida útil; el riesgo aparece al romperlo, cortarlo o taladrarlo.
Mito
El boletín eléctrico caduca a los 20 años.
Realidad
La CNMC le da 20 años de vigencia, pero aclara que no caduca: hay que actualizarlo si se modifica la instalación o para contratar más potencia de la que admite.
Mito
Las tuberías de plomo de una vivienda no hay que tocarlas hasta 2030.
Realidad
El RD 3/2023 obliga a sustituirlas siempre que haya obras de reparación o reconstrucción.
El muro de carga que nadie esperaba
Sale sobre todo al querer abrir la cocina al salón. Hasta que no se comprueba con el plano de estructura o con un técnico, esa reforma no es una reforma: es una intención. Cómo se comprueba lo contamos en ¿Se puede tirar un tabique? Cómo saber si es de carga.
Forjados: las viguetas que conviene mirar
El Colegio de Aparejadores de Madrid recuerda que la primera norma específica para forjados unidireccionales fue la EF-88. Los de un piso de los años 60 y 70 son anteriores.
El riesgo conocido es la aluminosis: viguetas de cemento aluminoso, usado masivamente a finales de los cincuenta y principios de los sesenta. Consumer recoge en 2005 que la norma EP-77 lo prohibió para viguetas en 1977, y Habitissimo (septiembre de 2026) cita como señales manchas de óxido, hormigón pardo y fisuras.
En Madrid es poco frecuente: un estudio de la Universidad Complutense, citado por Consumer en 2005, atribuye al clima seco que la proporción de viviendas afectadas sea «ínfima». Aun así, si al abrir ves viguetas con óxido, para y pide un técnico.
El edificio también cuenta: ITE e IEE en Madrid
Un bloque terminado entre 1960 y 1979 tiene hoy entre 47 y 66 años. En Madrid capital, el Ayuntamiento exige inspeccionar todos los edificios de más de 30 años, y los residenciales colectivos de más de 50 deben presentar el Informe de Evaluación del Edificio en un plazo máximo de cinco años desde que cumplen esa edad.
Si el resultado es desfavorable, llega una orden de ejecución y, casi siempre, una derrama. Calendario, precio y multas están en ITE en Madrid: el calendario oficial, el precio y las multas.
La buena noticia que nadie cuenta
Como se repiten, buena parte del diagnóstico se hace antes de abrir, con una visita, las actas y el informe del edificio. Además, suelen conservar materiales que hoy cuestan dinero, y al partir de casi cero en aislamiento e instalaciones, cualquier mejora se nota.
En Alucar2 trabajamos desde 2001 en toda la Comunidad de Madrid, y el diagnóstico previo es la parte que menos se ve de una reforma integral y la que más decide si el presupuesto inicial se parece al final.
Por dónde empezar si te has comprado uno
El orden que funciona va de dentro hacia fuera:
- Comprueba el cuadro, la potencia y el boletín antes de elegir electrodomésticos. Es el imprevisto más fácil de evitar.
- Mira el edificio, no solo el piso. Actas recientes, derramas aprobadas y estado de la ITE o el IEE.
- Pregunta por la bajante si vas a tocar el baño o la cocina. Es la conversación incómoda que conviene tener al principio.
- Comprueba si el tabique que quieres tirar es de carga, con el plano de estructura y no golpeando la pared.
- Mide en la vivienda. Un presupuesto hecho con fotos o sobre plano se queda corto en este tipo de piso.
Si el piso es heredado, el punto de partida cambia, con varios propietarios y trámites previos. Lo tratamos en reformar un piso heredado.
Qué no tocar
No todo hay que cambiarlo. El terrazo en buen estado se puede pulir y abrillantar: cuesta menos que solar de nuevo, apenas genera escombro y ha vuelto a ponerse de moda.
Las puertas de madera maciza, lijadas y lacadas, quedan mejor que muchas puertas nuevas de gama media. Ojo con las capas viejas de pintura, que pueden llevar plomo: no se lijan en seco. Cómo hacerlo con seguridad está en Pintura con plomo: el nuevo límite y cómo reformar seguro.
Ese límite es el del RD 846/2026, en vigor desde el 24 de octubre: 0,03 mg/m³ de plomo en el aire como exposición diaria máxima para quien trabaja con él. Y los suelos hidráulicos, si aparecen bajo el terrazo, merecen una valoración antes de picarlos.
Cuándo no conviene empezar todavía
A veces esperar ahorra dinero. Si la comunidad tiene una IEE desfavorable o va a cambiar bajantes y montantes, coordina tu obra con la suya para no abrir el baño dos veces.
Tampoco conviene encargar una cocina abierta antes de saber si el tabique es de carga, ni demoler sin que nadie haya identificado el fibrocemento.
Cinco fallos que salen caros en un piso de esa época
- Presupuestar con fotos o con el plano del catastro. Sin medir ni abrir catas, el presupuesto se queda corto casi siempre.
- Elegir electrodomésticos antes de revisar el cuadro. La inducción y el aire pueden no caber en la instalación ni en el boletín.
- Picar sin identificar el amianto. Romper fibrocemento durante la demolición obliga a parar y cambiar el procedimiento.
- Mover el baño sin mirar la bajante. La pendiente del desagüe limita hasta dónde se puede llevar.
- Lijar en seco puertas y barandillas viejas. Las capas antiguas pueden llevar plomo, y el polvo es lo que se respira.
Qué pedir en el presupuesto
Para reformar un piso de los años 60 y 70, un presupuesto que solo dice «reforma integral» y una cifra no sirve para comparar. Revisa que incluya esto:
- Medición en la vivienda, no sobre plano ni fotos.
- Instalación eléctrica con circuitos, cuadro y boletín nuevo.
- Sustitución de las tuberías de plomo o galvanizado de la vivienda.
- Quién identifica el amianto y quién lo retira, con RERA y plan de trabajo.
- Qué se hace si aparece un muro de carga o una vigueta dañada.
- Retirada de escombro y limpieza final.
- Cambios aprobados por escrito antes de hacerlos.
En Alucar2 el presupuesto va por partidas y por escrito, coordinamos todos los gremios y antes de empezar te decimos cuánto suele durar la obra. Lo explicamos en cómo trabajamos.
Antes de pedir presupuestos, consigue las actas, el estado de la ITE o el IEE y una foto del cuadro eléctrico: con eso, la primera visita ya sirve para presupuestar.
¿Tienes una obra parecida?
Vamos a tu casa a verla sin coste y te damos el presupuesto por escrito, partida por partida.
- Visita en casa y presupuesto gratis
- Por escrito y por partidas
- Respuesta por correo en menos de 24 horas
Aviso: Información consultada en octubre de 2026. Los datos son normativa y estadística pública, no tarifas de Alucar2 ni precios de obra, y cada edificio es distinto. Es información general: antes de cualquier obra, pide que un profesional valore tu caso.
Tres dudas antes de abrir paredes
¿Hay que cambiar siempre la instalación eléctrica en un piso de los sesenta?
Casi siempre, si vas a vivir con el consumo de una casa actual. El REBT de 2002 pide cinco circuitos en una vivienda básica, y si la obra afecta a más de la mitad de la potencia instalada, su artículo 2 la trata como modificación de importancia.
¿Cómo sé si las tuberías son de plomo?
La edad del edificio es la primera pista: Madrid Salud lo asocia a construcciones anteriores a 1980. Un fontanero lo confirma al ver la acometida y los tramos vistos, y el Laboratorio de Salud Pública de Madrid Salud atiende análisis particulares del agua, con tasa municipal.
¿Puedo abrir la cocina al salón?
Depende de si ese tabique es de carga. Se comprueba con el plano de estructura del edificio o con la valoración de un técnico. Si es de carga, se puede abrir con un proyecto y una viga que asuma el peso; si no lo es, el límite lo ponen las instalaciones.
