Media Madrid se construyó entre 1960 y 1980. Los bloques de Carabanchel, de Latina, de Leganés o de Alcorcón salieron casi todos de esa tanda, y comparten una forma de estar hechos que se repite con una constancia que sorprende.
Eso tiene una ventaja: cuando has abierto treinta de esas paredes, ya no te sorprende casi nada de lo que hay detrás. Y tiene una desventaja: lo que hay detrás casi nunca coincide con lo que el propietario imagina.
Por qué estos pisos son todos parecidos
No es casualidad. Entre 1960 y 1980 España construyó a un ritmo que no se ha repetido, con planes de vivienda que fijaban superficies, alturas y soluciones constructivas muy acotadas. El resultado fueron miles de viviendas levantadas con el mismo manual: estructura de hormigón o de muro de carga, tabiquería de ladrillo hueco, instalaciones mínimas y superficies ajustadas al milímetro de lo que permitía la normativa de entonces.
Eso explica que un piso de Carabanchel y otro de Alcorcón, de promotoras distintas, tengan los mismos problemas cuarenta años después. Y explica también que un reformista que trabaje en esa zona pueda anticipar el noventa por ciento de lo que va a encontrar antes de abrir.
Lo que se repite en casi todos
La instalación eléctrica no da para una casa de hoy
No es un problema de antigüedad estética. Es que cuando se hicieron esas viviendas nadie contaba con una inducción, un horno, un lavavajillas y un aire acondicionado funcionando a la vez.
Lo típico: secciones de cable cortas, cuadros sin diferencial, enchufes sin toma de tierra y un único circuito para media casa. En algunos casos aparece todavía cable con aislamiento de tela o de goma envejecida, que se cuartea al moverlo.
Hay un detalle que sorprende a mucha gente: la potencia contratada original. Muchas de estas viviendas se dieron de alta con 2,2 o 3,3 kW, suficiente para una nevera, una tele y unas bombillas. Hoy eso no sostiene ni la cocina.
La fontanería es de plomo o de hierro galvanizado
El galvanizado se va cerrando por dentro con la incrustación de cal. Por eso baja la presión, por eso sale agua turbia al volver de vacaciones y por eso los grifos nuevos no terminan de rendir: el problema no está en el grifo, está en los veinte metros de tubo que hay detrás.
El plomo es menos frecuente pero aparece, sobre todo en las acometidas y en tramos originales que nadie tocó. Se reconoce porque es un metal blando y grisáceo que se marca con la uña.
Los tabiques no están donde dice el plano
En obras de esa época era normal ajustar sobre la marcha. Un tabique podía moverse cinco centímetros para cuadrar un hueco y nadie corregía el plano.
Medir en la vivienda y no sobre el plano del catastro no es una manía: es lo que evita que la cocina encargada no encaje por tres centímetros. Y conviene recordar que el catastro es un documento fiscal, no constructivo: sirve para saber superficies aproximadas, no para fabricar muebles a medida.
Hay más suelo del que se ve
Terrazo, y debajo a menudo otra solería anterior. Eso importa por dos motivos: condiciona la altura final disponible y determina si se puede recrecer o hay que picar.
Picar dos capas de solería genera mucho más escombro del previsto, y el escombro se paga por peso y por contenedor.
La distribución responde a otra forma de vivir
Cocinas cerradas y pequeñas, pensadas para trabajar en ellas sin compañía. Pasillos largos que comen metros. Un baño único incluso en viviendas de tres o cuatro dormitorios. Salones con galería o tendedero anexo.
Eso no es un defecto: era lo lógico entonces. Pero es la razón por la que casi todas las reformas de estos pisos acaban planteando lo mismo: abrir la cocina, acortar el pasillo y, si se puede, sacar un segundo baño.
Los imprevistos que más encarecen
La bajante
Es el más frecuente y el más caro. En un baño de esa época la bajante original lleva décadas sin tocarse, y a veces atraviesa la vivienda por donde no debería.
Dos cosas importantes: cambiarla no depende solo de ti, porque pasa por los vecinos de abajo y suele ser elemento común; y si se mueve el baño de sitio, hay que resolver la pendiente del desagüe, que es lo que de verdad limita hasta dónde se puede llevar.
El amianto
Aparece en fibrocemento de bajantes, depósitos de agua, algunos falsos techos y en placas onduladas de tendederos y trasteros. No es habitual en el interior de la vivienda, pero cuando aparece cambia el calendario y el procedimiento por completo.
Lo importante: su retirada está regulada y la tiene que hacer una empresa autorizada, con plan de trabajo aprobado. No es algo que se pueda quitar y llevar al punto limpio. Si alguien te propone retirarlo sin más, ese no es tu contratista.
La buena noticia es que el amianto en buen estado y sin manipular no libera fibras. El riesgo aparece al romperlo o taladrarlo.
El muro de carga que nadie esperaba
Sobre todo al querer abrir la cocina al salón. Hasta que no se comprueba en serio con el plano de estructura o con la valoración de un técnico, esa reforma no es una reforma: es una intención.
La buena noticia que nadie cuenta
Estos pisos tienen tres cosas a favor que la obra nueva ha ido perdiendo.
- Techos más altos. Dos sesenta o dos setenta frente a los dos cincuenta habituales hoy. Eso da margen para pasar instalaciones por un falso techo sin que la estancia se quede baja, y es justo lo que permite meter aire acondicionado por conductos o una iluminación decente sin renunciar a nada.
- Muros gruesos. La fábrica de ladrillo de esa época aísla del ruido bastante mejor que muchos tabiques de yeso laminado actuales. El problema de ruido en estos edificios casi nunca es la pared medianera: son las ventanas y el patio.
- Superficies reales. Un piso de 80 m² de los setenta suele tener 80 m² útiles reconocibles, sin terrazas computadas ni zonas comunes repercutidas de formas creativas. La sensación de espacio es mayor que en obra nueva de metros equivalentes.
En Alucar2 llevamos más de veinte años trabajando en esta zona de Madrid, y el diagnóstico previo es la parte que menos se ve de una reforma integral y la que más decide si el presupuesto inicial se parece al final.
Por dónde empezar si te has comprado uno
El orden que funciona es de dentro hacia fuera.
- Comprueba la potencia contratada y el cuadro antes de elegir electrodomésticos. Es el imprevisto más evitable de todos.
- Mira el edificio, no solo el piso. Actas de los últimos años, derramas aprobadas, estado de la ITE. Una obra de fachada pendiente afecta a tus números y no la decides tú.
- Pregunta por la bajante si vas a tocar el baño o la cocina. Es la conversación incómoda que conviene tener al principio.
- Comprueba si el tabique que quieres tirar es de carga, con el plano de estructura del edificio y no con el truco de golpear la pared.
- Y mide en la vivienda. Un presupuesto hecho sobre fotos o sobre plano se queda corto en este tipo de piso prácticamente siempre.
En Alucar2 llevamos más de veinte años trabajando en esta zona de Madrid, y el diagnóstico previo es la parte que menos se ve de una reforma integral y la que más decide si el presupuesto inicial se parece al final.
Qué no tocar
No todo en estos pisos hay que cambiarlo, y hay tres cosas que conviene pensarse dos veces antes de eliminar.
El terrazo en buen estado. Se puede pulir y cristalizar, cuesta menos que solar de nuevo, no genera escombro y ha vuelto a ponerse de moda.
La carpintería interior de madera maciza. Muchas puertas de esa época son de madera de verdad. Lijadas y lacadas quedan mejor que una puerta nueva de gama media.
Los suelos hidráulicos, si aparecen bajo el terrazo. Son piezas que hoy se pagan caras y que no se fabrican igual.
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Preguntas frecuentes
¿Hay que cambiar siempre la instalación eléctrica en un piso de los sesenta?
Casi siempre, si la vivienda va a usarse con el consumo de una casa actual. No es una cuestión estética: los circuitos originales no se dimensionaron para los electrodomésticos de hoy.
¿Cómo sé si las tuberías son de plomo?
Es un metal blando y grisáceo que se marca con la uña. En cualquier caso, la presión baja y el agua turbia tras unos días sin uso son la señal más habitual de que la red está agotada, sea plomo o galvanizado.
¿Puedo abrir la cocina al salón?
Depende de si ese tabique es de carga. Se comprueba con el plano de estructura del edificio o con la valoración de un técnico. Hasta entonces, no es una reforma, es una intención.
¿Es habitual encontrar amianto?
No es lo más común en el interior de la vivienda, pero aparece en fibrocemento de bajantes, depósitos y placas de tendederos. Su retirada está regulada y la tiene que hacer una empresa autorizada con plan de trabajo aprobado.
¿El amianto es peligroso si no lo toco?
En buen estado y sin manipular no libera fibras. El riesgo aparece al romperlo, cortarlo o taladrarlo, que es justo lo que pasa en una obra si nadie lo ha identificado antes.
¿Se puede quitar el terrazo o hay que recrecer?
Depende de lo que haya debajo y de la altura disponible. En estos pisos no es raro encontrar otra solería bajo la visible. Y si el terrazo está en buen estado, pulirlo y cristalizarlo es una alternativa que mucha gente no se plantea.
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