EN 30 SEGUNDOS
- Primero, los herederos: con el piso en proindiviso, cambiar la vivienda exige el acuerdo de todos, según el Código Civil.
- Después, los plazos: sucesiones y plusvalía tienen seis meses desde el fallecimiento, prorrogables.
- En Madrid: hijos, cónyuge y padres tienen una bonificación del 99 % en sucesiones; hermanos y sobrinos, del 50 %.
- La obra, al final: primero instalaciones, humedades y ventanas; lo que se ve, lo último.
Contenido
- Antes de la obra hay dos decisiones que no son de obra
- Impuestos y plazos que se cruzan con la reforma
- El papeleo del edificio que nadie mira
- El orden en el que hay que mirar la vivienda
- Vaciar el piso: lo que más se subestima
- Cuándo no compensa reformar
- Errores que encarecen la reforma de un piso heredado
- Un orden que funciona
Un piso heredado casi nunca llega en el momento que uno elegiría. Llega con papeleo pendiente, con muebles que nadie sabe si tirar y con prisa por hacer algo con él.
Y ahí se cometen la mayoría de los errores caros, porque la reforma se empieza a pensar antes que las dos preguntas que de verdad la condicionan.
Antes de la obra hay dos decisiones que no son de obra
La primera es de titularidad. Mientras la herencia no esté aceptada y repartida, la vivienda no es tuya del todo. Si sois varios herederos y alguno cambia de opinión a mitad de proceso, el dinero ya gastado se convierte en un problema añadido al reparto.
Imagina que la obra se para en la tercera semana porque un hermano que vive fuera no está de acuerdo con lo decidido por WhatsApp. Ya hay material comprado y un tabique tirado.
Proindiviso: situación en la que una casa pertenece a la vez a varias personas, cada una con su cuota y sin una parte física asignada. Es lo habitual cuando varios hermanos heredan juntos.
Lo que dice el Código Civil cuando sois varios
El artículo 397 del Código Civil es claro: ningún condueño puede hacer alteraciones en la cosa común sin el consentimiento de los demás, «aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos». Tirar un tabique o rehacer el baño entra ahí.
Para administrar la casa basta la mayoría de las cuotas (artículo 398), y cualquiera puede obligar a los demás a pagar los gastos de conservación (artículo 395). Una gotera se arregla por mayoría; una reforma, con todos de acuerdo y por escrito.
Si todavía no habéis aceptado la herencia, qué se puede tocar lo explicamos en ¿Se puede reformar una casa heredada antes de aceptar la herencia?.
Vivir, alquilar o vender: tres obras distintas
La segunda decisión es de destino. Son tres obras con presupuestos y materiales distintos.
Para vender, manda la primera impresión con coste contenido: pintura, suelos, luz y un baño digno. Nadie compra por el herraje de un armario, pero mucha gente descarta una casa que huele a cerrado y está oscura.
Para alquilar, manda que aguante: acabados resistentes, instalaciones renovadas y nada que falle a los seis meses. Para vivir, sí tiene sentido pensar en distribución, aislamiento y confort a veinte años; es el único caso en que mover un tabique se paga solo.
Una reforma no arregla un desacuerdo entre herederos: lo encarece. Primero el acuerdo por escrito; después, el presupuesto.
En Alucar2 pedimos siempre que la situación de la herencia esté resuelta antes de empezar, porque una reforma integral sobre una vivienda con titularidad pendiente puede complicarse mucho.
Impuestos y plazos que se cruzan con la reforma
La obra no tiene fecha límite, pero la herencia sí:
| Concepto | Dato vigente | Dónde lo dice |
| Sucesiones: plazo | 6 meses desde el fallecimiento | Reglamento del impuesto; TaxDown |
| Sucesiones: prórroga | 6 meses más, pedida en los 5 primeros | TaxDown, octubre de 2026 |
| Bonificación en Madrid, grupos I y II | 99 % de la cuota | Ley 2/2025, BOCM |
| Bonificación en Madrid, grupo III | 50 % de la cuota | Ley 2/2025, BOCM |
| Plusvalía municipal: plazo | 6 meses, prorrogables otros 6 | Ayuntamiento de Alcorcón; Guía Fiscal |
| Plusvalía en Madrid capital | Hasta 95 % por vivienda habitual del fallecido | Ordenanza municipal |
| IVA de la obra | 10 % si se cumplen los requisitos | Ley del IVA; OCU |
| Deducción del IRPF | 40 % hasta el 31/12/2026 | RDL 7/2026; AEAT |
Fuentes: Ley 2/2025 de la Comunidad de Madrid (BOCM n.º 152, de 27 de junio de 2025), Reglamento del impuesto (BOE), TaxDown (2/10/2026), Guía Fiscal (23/10/2026), Ayuntamientos de Alcorcón y Madrid, OCU y Agencia Tributaria, consultados el 1 de noviembre de 2026.
Sucesiones y plusvalía, en pocas líneas
Los grupos I y II son hijos, nietos, cónyuge y padres; el III, hermanos, sobrinos, tíos, suegros, yernos y nueras. Para estos últimos, la bonificación del 50 % rige en fallecimientos desde el 1 de julio de 2025; antes era del 25 %, recuerda fiscal-impuestos.com.
La plusvalía no se paga si no hay incremento de valor (artículo 104.5 de la ley de haciendas locales). En Madrid capital, la ordenanza bonifica hasta un 95 % la vivienda habitual del fallecido para descendientes, ascendientes y cónyuge, según el valor catastral del suelo. Más detalle en Gastos e impuestos al comprar una vivienda: el cálculo claro.
IVA y deducción: depende de para qué sea la casa
Si la heredáis para vivir, la obra puede ir al 10 % de IVA si cumple los requisitos que resume la OCU: persona física, uso particular, casa con más de dos años y materiales que no pasen del 40 % de la base. Lo detallamos en ¿Cuándo se aplica el IVA reducido del 10 % en una reforma?, y el caso del alquiler, en IVA en reformas de pisos de alquiler.
La deducción del 40 % del IRPF exige bajar al menos un 30 % el consumo de energía primaria no renovable o llegar a la letra A o B, con una base de hasta 7.500 € al año, según El Español (octubre de 2026). La Agencia Tributaria confirma que vale para obras hasta el 31 de diciembre de 2026.
Sirve para la vivienda habitual o una alquilada, no para una que se vende. Y no cubre equipos de combustibles fósiles: una caldera de gas, aunque sea de condensación, queda fuera. Más en ¿Qué reformas desgravan en la declaración de la renta?.
Si vas a vender, guarda cada factura
Al vender, la ganancia se calcula desde el valor que resulte de las normas de sucesiones, sin superar el de mercado (artículo 36 de la ley del IRPF), y a ese valor se suma «el coste de las inversiones y mejoras» (artículo 35), como recuerda la consulta V1104-17 de Tributos. Sin factura, la mejora es difícil de acreditar.
El papeleo del edificio que nadie mira
Antes de entrar con un metro en la mano, hay cuatro documentos que cambian los números y que no dependen de ti:
- Las actas de la comunidad de los últimos tres o cuatro años: derramas aprobadas, ascensor, fachada o cubierta.
- La ITE o el Informe de Evaluación del Edificio: si está caducado o tiene deficiencias, acabará en obra comunitaria.
- El certificado energético, si existe: la letra y dónde se pierde la energía.
- Los estatutos: algunas comunidades fijan condiciones sobre obras, horarios o elementos comunes.
Se piden al administrador de fincas. Cuándo le toca la inspección a tu finca está en ITE en Madrid: el calendario oficial, el precio y las multas.
El certificado, obligatorio si vendes o alquilas
El Real Decreto 390/2021 exige certificado de eficiencia energética para vender o alquilar a un nuevo inquilino, y su etiqueta debe ir en el anuncio. Vale diez años como máximo, o cinco si la letra es G. Si vas a reformar, encárgalo después: la letra puede salir mejor.
El orden en el que hay que mirar la vivienda
Casi todo el mundo entra en un piso heredado y mira la cocina. El orden útil es el contrario: de lo que no se ve hacia lo que se ve.
Primero: la instalación eléctrica
En pisos anteriores a los ochenta es habitual encontrar cable insuficiente, cuadros sin diferencial y enchufes sin toma de tierra. Si hay que renovarla hay que picar rozas, y eso cambia todo lo demás. Qué mirar:
- El cuadro. Si tiene dos o tres automáticos y ningún diferencial, es anterior a la normativa actual.
- Los enchufes. Si son de dos clavijas sin toma de tierra, están agotados.
- Los circuitos. La ITC-BT-25 pide al menos cinco: alumbrado, enchufes generales, cocina y horno, lavadora y termo, y baño.
- La potencia contratada. Se ve en la factura; si salta al encender a la vez horno y placa, se queda corta.
Segundo: la fontanería
Plomo o hierro galvanizado, presión baja y agua turbia al volver de vacaciones son la señal clásica. El galvanizado se va cerrando por dentro con la cal, y por eso la ducha va floja aunque el grifo sea nuevo.
Renovar la red completa se decide al principio, no con el alicatado puesto. Ojo con la bajante: si el baño o la cocina se mueven, hay que saber por dónde pasa y si es elemento común. Las señales de que toca cambiarla están en 7 señales de que toca cambiar las tuberías.
Tercero: humedades y grietas
Hay que distinguir el síntoma del origen: una mancha en el techo del último piso no se resuelve pintando. Tres tipos que se confunden:
- Condensación: en esquinas, detrás de muebles y en paredes frías. Es un problema de ventilación y aislamiento.
- Capilaridad: sube desde el suelo en plantas bajas, con una línea horizontal más o menos regular.
- Filtración: entra desde fuera o desde una tubería. Es la única que empeora rápido.
Pintar sobre cualquiera sin tratar el origen es tirar el dinero: vuelve en meses.
Cuarto: la carpintería
Ventanas de aluminio sin rotura de puente térmico o de madera en mal estado marcan la factura de la calefacción durante veinte años. En viviendas heredadas es habitual la carpintería original de los setenta, con vidrio simple.
Un detalle que se olvida: el cajón de la persiana. Si cambias la ventana y dejas el cajón sin aislar, sigues perdiendo buena parte de lo que has pagado. Suelos, alicatados, pintura, cocina y baño se deciden al final, cuando ya sabes qué hay que abrir.
Vaciar el piso: lo que más se subestima
Parece lo fácil y es lo que más se alarga: una casa llena puede llevar semanas. Cinco consejos para que no se alargue más de la cuenta:
- Reparte primero, tira después. Si se tira algo que alguien quería, eso no se arregla.
- Haz fotos antes de mover nada. Sirven para el reparto y para recordar la distribución original.
- Aparta los documentos. Escrituras, planos y facturas de obras antiguas dicen qué se tocó y cuándo.
- Reserva el contenedor con antelación. En Madrid capital, ponerlo en la calle pasa por un trámite municipal.
- No empieces con la casa a medio vaciar. Retrasa a todos los gremios a la vez.
Cuándo no compensa reformar
Hay viviendas heredadas que es mejor vender como están. Si el edificio tiene problemas estructurales, si la comunidad arrastra derramas importantes o si entre los herederos no hay acuerdo, meterse en una obra puede ser la peor decisión.
El Código Civil no obliga a nadie a seguir en la indivisión (artículos 400 y 1051). La casa puede adjudicarse a uno que compense a los demás en dinero, pero basta que un heredero pida la venta en pública subasta para que se haga (artículo 1062).
Tampoco compensa si en esa calle se vende casi igual reformado que sin reformar. En un piso de los sesenta o setenta, la obra suele acercarse a una integral; lo que aparece al abrir está en Qué te encuentras al reformar un piso de los años 60 y 70.
Errores que encarecen la reforma de un piso heredado
- Empezar sin acuerdo por escrito. El artículo 397 exige el consentimiento de todos para cualquier alteración.
- Pagar la obra uno y repartirla después. Si no se pacta antes, es otra discusión del reparto.
- Dejar pasar los seis meses. En el grupo III, el 50 % solo cubre lo declarado en plazo o antes de un requerimiento de Hacienda.
- Pagar sin factura. Sin ella no hay IVA reducido, ni deducción, ni mejora que sumar al vender.
- Cerrar precio antes del diagnóstico. Si aparece plomo o un cuadro sin diferencial, el presupuesto cambia a mitad de obra.
Un orden que funciona
Antes de pedir precio, el orden es este:
- Resolver la titularidad y el acuerdo entre herederos.
- Presentar sucesiones y plusvalía en plazo.
- Decidir el destino: vivir, alquilar o vender.
- Vaciar la vivienda.
- Revisar el edificio: actas, derramas, ITE.
- Diagnosticar instalaciones, humedades y carpintería.
- Pedir presupuesto por partidas, con lo que se renueva y lo que se conserva.
Los seis primeros pasos no cuestan obra, y deciden si el séptimo sale bien. En Alucar2 la visita y el presupuesto son gratis y sin compromiso, y antes de empezar te decimos cuánto suele durar la obra; así lo explicamos en cómo trabajamos.
Antes de llamar a nadie, reunid a los herederos, apuntad qué queréis hacer con la casa y pedid las actas al administrador.
¿Tienes una obra parecida?
Vamos a tu casa a verla sin coste y te damos el presupuesto por escrito, partida por partida.
- Visita en casa y presupuesto gratis
- Por escrito y por partidas
- Respuesta por correo en menos de 24 horas
Aviso: Información consultada en octubre de 2026 y revisada el 1 de noviembre en el BOE, el BOCM, la Agencia Tributaria y los ayuntamientos citados. Los datos son fiscales y oficiales, no tarifas de Alucar2. Es información general: antes de cualquier obra, pide que un profesional valore tu caso, y para la herencia, un notario o asesor fiscal.
Dudas que nos plantean los herederos
¿Puede un heredero obligar a los demás a pagar la obra?
Solo los gastos de conservación, como una gotera o una avería, según el artículo 395 del Código Civil. Una reforma es una alteración, y el artículo 397 exige el consentimiento de todos. Sin acuerdo, cualquiera puede pedir que se divida o se venda la casa.
¿Cuánto se paga de sucesiones por heredar un piso en Madrid?
Depende del parentesco. Hijos, nietos, cónyuge y padres tienen una bonificación del 99 % en la cuota; hermanos, sobrinos y tíos, del 50 % desde julio de 2025. El plazo es de seis meses desde el fallecimiento.
¿Me puedo deducir la reforma si voy a vender?
La deducción del 40 % del IRPF es para la vivienda habitual o una alquilada, no para una que se vende. Lo que sí ayuda al vender es guardar las facturas de las mejoras, porque se suman al valor de adquisición.
¿Cuánto tarda en vaciarse un piso heredado?
Más de lo que se calcula. Entre el reparto, lo que se dona y la retirada, suele llevar semanas, y la obra no arranca hasta que la vivienda está vacía del todo. Empezad por repartir lo que tiene valor para la familia.
Te puede interesar
