Todo lo que debes saber sobre los gastos e impuestos al comprar una vivienda en España (Guía 2026)
Comprar una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes que tomarás en tu vida. Sin embargo, muchas personas centran toda su atención en el precio del inmueble y olvidan que existen impuestos, gastos de compraventa y otros costes que pueden aumentar considerablemente el presupuesto final. En esta guía te explicamos qué gastos debes tener en cuenta antes de comprar una vivienda en España, cómo calcular el dinero que realmente necesitarás y qué errores conviene evitar para no llevarte sorpresas de última hora.
Lo más importante
- El precio de compra no es el único coste: también tendrás que asumir impuestos y gastos asociados a la operación.
- Los impuestos cambian según se trate de una vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
- Además de los impuestos, existen otros gastos como notaría, Registro de la Propiedad, tasación o gestoría.
- Si necesitas financiación, es recomendable calcular previamente todos los gastos para saber cuánto dinero deberás aportar.
- Planificar correctamente el presupuesto evitará que la compra se convierta en un problema económico inesperado.
¿Por qué es tan importante calcular todos los gastos?
Uno de los errores más habituales entre quienes compran una vivienda por primera vez es pensar que únicamente necesitan disponer del importe de la entrada o del precio que aparece en el anuncio.
La realidad es muy diferente.
Comprar una vivienda implica afrontar una serie de impuestos, gastos administrativos y costes financieros que pueden representar una cantidad importante de dinero.
Por ejemplo, una vivienda con un precio de 250.000 euros puede requerir varios miles de euros adicionales para completar toda la operación, dependiendo de si es una vivienda nueva o de segunda mano y de la comunidad autónoma en la que se encuentre.
Conocer estos costes desde el principio permite tomar decisiones con mayor tranquilidad y evita que la compra se paralice cuando ya está muy avanzada.
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Índice
- ¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?
- ¿Qué diferencia existe entre comprar una vivienda nueva y una de segunda mano?
- Los principales impuestos que deberás pagar.
- Gastos de notaría, registro y gestoría.
- ¿Qué gastos hay si solicitas una hipoteca?
- ¿Cuánto dinero necesitas realmente para comprar una vivienda?
- Errores económicos que conviene evitar.
- Opinión de Alucar2.
- Preguntas frecuentes.
El primer paso: calcular tu presupuesto real
Antes incluso de comenzar a visitar viviendas, conviene responder a una pregunta muy sencilla:
¿Cuánto dinero puedes destinar realmente a la compra?
No se trata únicamente del precio del inmueble, sino de valorar el coste total de la operación y el margen económico que tendrás una vez finalizada.
Es recomendable tener en cuenta:
- El ahorro disponible para la entrada y los gastos iniciales.
- La cuota hipotecaria que podrás asumir con comodidad.
- Los gastos fijos mensuales (comunidad, suministros, seguros, etc.).
- Un pequeño colchón económico para imprevistos o futuras reparaciones.
Comprar una vivienda supone un compromiso financiero a largo plazo, por lo que conviene analizar la operación con una visión global y no centrarse únicamente en el precio de venta.
¿Qué gastos hay al comprar una vivienda?
Los gastos asociados a la compra pueden dividirse en dos grandes grupos.
1. Impuestos
Son los importes que deben abonarse a la Administración y que varían según el tipo de vivienda y la normativa aplicable.
Entre ellos destacan:
- Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales (ITP), en la compra de viviendas de segunda mano.
- IVA, cuando se adquiere una vivienda nueva.
- Actos Jurídicos Documentados (AJD), en los casos en los que corresponda.
Analizaremos cada uno de ellos con detalle más adelante
2. Gastos derivados de la compraventa
Además de los impuestos, existen otros costes necesarios para formalizar la operación.
Los más habituales son:
- Honorarios de notaría.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
- Gestoría, cuando interviene.
- Tasación del inmueble, si se solicita financiación hipotecaria.
- Comisión de apertura u otros gastos vinculados a la hipoteca, si los hubiera.
- Seguros exigidos o recomendables tras la compra.
Aunque algunos de estos gastos pueden variar según cada operación, es importante incluirlos dentro del presupuesto desde el primer momento.
¿Es lo mismo comprar una vivienda nueva que una de segunda mano?
No.
Y esta diferencia tienen un impacto directo en los impuestos que tendrás que pagar.
Cuando compras una vivienda nueva directamente al promotor, la operación está sujeta, con carácter general, al Impuesto Sobre el Valor Añadido (IVA) y, en determinados casos, también al Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
En cambio, si compras una vivienda de segunda mano a otro particular, normalmente deberás abonar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo tipo impositivo depende de la comunidad autónoma donde se encuentra el inmueble.
Por este motivo, dos viviendas con el mismo precio pueden tener unos costes de adquisición muy diferentes dependiendo de su naturaleza y ubicación.
IVA, ITP y AJD: ¿qué impuesto tendrás que pagar?
Uno de los aspectos que más dudas genera al comprar una vivienda es saber qué impuestos corresponden en cada caso. La respuesta dependerá principalmente de si compras una vivienda nueva o una de segunda mano.
Conocer esta diferencia es fundamental para calcular correctamente el presupuesto de la operación.
IVA al comprar una vivienda nueva
Si compras una vivienda directamente al promotor y es la primera transmisión, con carácter general deberás pagar el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA).
En la Península y Baleares, el tipo general aplicable a una vivienda nueva suele ser del 10% sobre el precio de compra (salvo casos específicos como viviendas de protección oficial con tipos reducidos.)
Por ejemplo:
- Precio de la vivienda: 300.000 €
- IVA (10%): 30.000 €
Solo con este impuesto, el importe de la compra aumenta de forma considerable, por lo que es importante tenerlo en cuenta desde el principio.
ITP al comprar una vivienda de segunda mano
Cuando compras una vivienda a otro particular, normalmente no se paga IVA.
En este caso el impuesto habitual es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).
Su porcentaje no es el mismo en toda España, ya que cada comunidad autónoma establece sus propios tipos impositivos y, en algunos casos, bonificaciones para determinados colectivos, como jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad.
Por eso, antes de comprar una vivienda, conviene consultar el tipo vigente en la comunidad autónoma donde se encuentre el inmueble.
¿Qué es el AJD?
El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava determinados documentos notariales y suele aparecer, entre otros supuestos, en la compra de viviendas nuevas.
Su tipo también varía según la comunidad autónoma.
Aunque muchas personas apenas conocen este impuesto antes de comprar una vivienda, puede representar una cantidad importante y debe incluirse en el cálculo del presupuesto total.
Otros gastos que tendrás que asumir
Los impuestos son solo una parte del coste de la compra.
Existen otros gastos administrativos que también forman parte de la operación como lo serían:
Gastos de notaría
La firma de la escritura pública de compraventa debe realizarse ante notario.
Los honorarios notariales están regulados y dependen de factores como el valor de la operación y la documentación necesaria.
Registro de la Propiedad
Una vez firmada la escritura, es recomendable inscribir la vivienda a nombre del nuevo propietario en el Registro de la Propiedad.
Aunque la inscripción no siempre es obligatoria, sí ofrece una mayor seguridad jurídica y resulta especialmente importante cuando la compra se financia mediante una hipoteca.
Gestoría
Si la operación incluye financiación hipotecaria, es frecuente que intervenga una gestoría para tramitar la liquidación de impuestos y la inscripción registral.
En otros casos, el comprador puede decidir gestionar estos trámites personalmente.
Tasación de la vivienda
Si necesitas una hipoteca, la entidad financiera solicitará una tasación oficial del inmueble.
Su finalidad es determinar el valor de la vivienda y calcular el importe máximo que el banco estará dispuesto a financiar.
Aunque el coste puede variar según el tipo del inmueble y la empresa tasadora, conviene incluirlo dentro del presupuesto inicial.
¿Qué pasa con la hipoteca?
Muchas personas centran toda su atención en conseguir la aprobación del préstamo, pero olvidan analizar las condiciones que tendrán que asumir durante los próximos años.
Antes de firmar una hipoteca es recomendable revisar aspectos como:
- Tipo de interés.
- Plazo de amortización.
- Cuota mensual.
- Productos vinculados.
- Posibles comisiones.
- Condiciones de amortización anticipada.
Una pequeña diferencia en el tipo de interés puede traducirse en miles de euros a lo largo de la vida del préstamo.
Ejemplo práctico: ¿cuánto dinero necesito para comprar una vivienda?
Imaginemos que encuentras una vivienda de segunda mano por 300.000 euros y el banco acepta concederte una hipoteca por el 80% del valor de compra.
En ese caso, la entidad financiera te prestará 240.000 euros, por lo que tu deberás aportar 60.000 euros como entrada.
Pero aquí es donde muchas personas se llevan la primera sorpresa: esos 60.000 euros no son el único dinero que necesitarás.
Al tratarse de una vivienda de segunda mano en la Comunidad de Madrid, tendrás que pagar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), que para la mayoría de las operaciones es del 6%, lo que supone 18.000 euros.
A esta cantidad hay que sumar otros gastos derivados de la compraventa, como los honorarios de notaría (alrededor de 900 euros), la inscripción en el Registro de la Propiedad (unos 600 euros), la tasación de la vivienda si solicitas una hipoteca (aproximadamente 400 euros) y, en caso de que intervenga, la gestoría (unos 350 euros).
En total, los gastos adicionales ascienden aproximadamente a 19.850 euros.
Esto significa que, aunque la vivienda tenga un precio de 300.000 euros, deberás disponer de unos 79.850 euros de ahorro para poder completar la operación: 60.000 euros para la entrada y 19.850 euros para hacer frente a los impuestos y gastos asociados a la compra.
La experiencia de Alucar2
Aunque nuestra actividad está centrada en las reformas y la rehabilitación de viviendas, con frecuencia hablamos con clientes que acaban de comprar una inmuebles y nos cuentan la misma historia:
«No imaginábamos que, además del precio de la vivienda, hubiera tantos gastos asociados.»
Por eso siempre recomendamos planificar la compra con una visión global. Conocer desde el principio todos los costes permite tomar decisiones más acertadas y, si la vivienda necesita una reforma, reservar un presupuesto suficiente para adaptarla a las necesidades de la familia sin comprometer la economía.
Preguntas Frecuentes
¿Es obligatorio inscribir la vivienda en el Registro de la Propiedad?
Aunque no siempre sea obligatorio, es una actuación muy recomendable para garantizar la seguridad jurídica de la propiedad.
¿Quién paga los gastos de notaría?
Dependerá de cada operación y de lo establecido en la normativa aplicable, aunque actualmente la distribución de determinados gastos está regulada, especialmente cuando existe financiación hipotecaria.
¿Cuánto dinero debería tener ahorrado antes de comprar una vivienda?
No existe una cifra única, ya que dependerá del precio del inmueble, de la financiación disponible y de los impuestos aplicables. Lo importante es calcular todos los gastos antes de iniciar la búsqueda y mantener un margen económico para afrontar posibles imprevistos.
¿Qué impuesto se paga al comprar una vivienda de segunda mano?
Generalmente, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), cuyo porcentaje depende de la comunidad autónoma.
Comprar bien empieza por hacer bien los números
Una vivienda es una de las mayores inversiones que realiza una persona a lo largo de su vida. Dedicar tiempo a entender los impuestos, comparar opciones de financiación y calcular todos los gastos asociados puede evitar sorpresas y ayudarte a comprar con mayor tranquilidad.
Y si la vivienda necesita una reforma para adaptarla a tus necesidades, una buena planificación desde el primer día hará que todo el proceso sea mucho más sencillo.
