IVA en reformas de pisos de alquiler: el nuevo 10 %

Qué dice la ley hoy y qué cambia

La Ley del IVA ya aplica el 10 % a las obras de renovación y reparación de viviendas, pero solo a un tipo de cliente. Su artículo 91 exige que el destinatario sea «persona física, no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda a que se refieren las obras para su uso particular». También admite a las comunidades de propietarios.

Quien alquila no cumple ese requisito. La Agencia Tributaria lo explica en sus preguntas frecuentes, actualizadas el 7 de octubre de 2026: el dueño de un piso arrendado paga el 21 % porque «destina la vivienda al arrendamiento no al uso particular».

La nueva regla

El decreto amplía el tipo reducido, según su preámbulo, «a las obras de renovación y reparación de viviendas destinadas al arrendamiento habitual, cualquiera que sea la condición del arrendador». Da igual que el dueño sea un particular, una sociedad o un fondo.

Tres condiciones para el 10 %

Ese mismo texto, publicado en el BOE, enumera los requisitos. Los dos últimos ya existían para el 10 % de siempre, como recoge la OCU en su guía sobre el IVA en reformas:

• Pago por banco. El decreto exige «el pago mediante los medios bancarios especificados». Sin efectivo.
• Casa con al menos dos años. La ley pide que la construcción o rehabilitación haya «concluido al menos dos años antes del inicio» de las obras.
• Materiales hasta el 40 %. Si la empresa aporta materiales, su coste no puede exceder «del 40 por ciento de la base imponible de la operación».

El nuevo tipo se aplica desde el 1 de diciembre de 2026, la misma fecha que los cambios para los pisos turísticos. Esa fecha la recogen también Legalitas y el calendario del Observatorio de la Vivienda Asequible de Provivienda.

A quién afecta y quién se queda fuera

A los propietarios que tienen o van a tener una vivienda alquilada como residencia habitual del inquilino, como lo resume Legalitas. Es el contrato de toda la vida, el que la Ley de Arrendamientos Urbanos pensó para cubrir la necesidad permanente de vivienda.

Quedan dentro, en principio, estos casos:

• El particular con un piso heredado que lo alquila y quiere ponerlo al día.
• El pequeño inversor con dos o tres viviendas arrendadas a largo plazo.
• Las sociedades y fondos que alquilan viviendas, por el «cualquiera que sea la condición del arrendador».

Quién no gana nada

Si reformas tu propia casa, ya pagabas el 10 % cumpliendo los requisitos, y nada cambia. Lo mismo vale para las obras que contrata la comunidad de propietarios.

Los pisos turísticos y los de temporada no son arrendamiento habitual, y el BOE les reserva otro cambio. Según la nota de la Moncloa del 8 de octubre, el decreto hace que los amueblados alquilados hasta 30 noches tributen al 10 % por la renta, como los que dan servicios de tipo hotelero.

Tampoco entran los locales, la obra nueva ni la reforma de una vivienda terminada hace menos de dos años. Y si el presupuesto lleva más de un 40 % de materiales, toda la factura va al 21 %.

Cuánto se ahorra con el IVA en reformas de pisos de alquiler

Para el dueño de un piso arrendado, ese dinero es un coste real. El alquiler de vivienda está exento de IVA, así que el propietario no puede recuperar el que paga en la obra, a diferencia de una empresa que repercute el impuesto.

Cálculo propio con el 21 % que hoy aplica la Agencia Tributaria a estas obras y el 10 % del decreto publicado en el BOE. Importes de ejemplo, no presupuestos.

El límite del 40 % en la práctica

Su ejemplo es un suelo de 10.000 €: con 3.000 € de materiales, toda la obra va al 10 %; con 5.000 €, al 21 %. La OCU añade que en esa cuenta entran también las actuaciones subcontratadas a terceros.

En baños y cocinas, con azulejos y sanitarios caros, el porcentaje sube con facilidad. Pongamos una reforma de 30.000 € en la que la empresa pone 14.000 € de materiales: son un 46,7 %, así que toda la factura va al 21 %.

Si el propietario compra por su cuenta 6.000 € de azulejos y sanitarios, la empresa factura 24.000 €, con 8.000 € de materiales: un 33 %. Esa factura ya podría ir al 10 %, y el impuesto total baja de 6.300 € a 3.660 €, siempre que las compras sean reales y estén a tu nombre.

Por qué el decreto todavía puede caer

La medida ya se publicó una vez, en el Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre. Estuvo en vigor apenas dos días: el 2 de octubre, el Pleno del Congreso votó en contra de convalidarlo, por 178 votos frente a 172 según la crónica de The Objective, y la derogación salió en el BOE ese mismo día.

Con él cayó el 27/2026, sobre la estabilidad de los alquileres. El 5 de octubre, según la referencia del Consejo de Ministros, el Gobierno aprobó la disolución de las Cortes y convocó elecciones generales para el 29 de noviembre. Al día siguiente aprobó otra vez los dos textos, ahora como decretos 28 y 29/2026, y el segundo recoge de nuevo el IVA reducido para estas obras.

Quién vota ahora, y cuándo

La nota de la Moncloa lo confirma: ambas normas «deberán ser convalidadas por la Diputación Permanente del Congreso de los Diputados». El artículo 86 de la Constitución da treinta días desde la promulgación, que fue el 6 de octubre, así que la votación llegará antes de que la rebaja empiece a contar.

A 11 de octubre, todavía no se había votado. El PNV ha anunciado que apoyará este decreto, y con su voto los grupos a favor suman 35 votos, frente a 34 de PP, Vox y Junts, según las cuentas de Público.

Por qué se hace

Son cifras del propio Gobierno, que es quien las mide. Según el preámbulo, la razón de fondo es la edad de las casas: habla de «la antigüedad» del parque residencial, «que hace cada vez más necesario el llevar a cabo actuaciones en materia de rehabilitación».

Para quien reforma hay otra novedad. El decreto deja «las ayudas de rehabilitación del Plan Estatal de Vivienda 2026-2030 exentas de tributación» en el IRPF.

Qué significa si vas a reformar en Madrid

En Madrid es habitual reformar los pisos antiguos alquilados entre inquilino e inquilino: baño, cocina, suelo y pintura. Es justo el tipo de obra que cubre el decreto, porque es renovación y reparación, no obra nueva.

Lo primero es el calendario. Según el artículo 75 de la Ley del IVA, en una obra con materiales el impuesto se devenga cuando se pone a disposición del dueño, así que una reforma entregada en diciembre podría ir ya al tipo nuevo. Los anticipos, en cambio, tributan cuando se cobran.

Qué obras encajan mejor

1. Pintura, alisado y pequeñas reparaciones. Pesa sobre todo la mano de obra, así que suelen cumplir el límite del 40 % sin problema.
2. Baño y cocina. Depende de las piezas: con azulejos, sanitarios o muebles caros, haz la cuenta antes de firmar.
3. Suelos. Una tarima o un porcelánico de gama alta suben el porcentaje; colocar uno sencillo, mucho menos.
4. Cambio de ventanas. La ventana completa queda incorporada al edificio, así que cuenta como material. Es fácil que pase del 40 %.

Si la obra combina varias partidas, lo que cuenta es el total de la operación, no cada partida por separado. Pide que el presupuesto lo deje claro.

Cuándo no compensa esperar a diciembre

Cuando la avería no puede esperar, como una fuga o un baño que no funciona, no compensa dejar el piso vacío por el IVA: un mes sin renta puede costar más que la rebaja. Tampoco tiene sentido retrasar una obra que, por sus materiales, va a ir al 21 % de todas formas.

Hay un tercer caso. Si el decreto cae, lo que hayas aplazado pagará el mismo 21 % que hoy, solo que más tarde.

Lo que no cambia con el decreto

La parte urbanística sigue igual. Según la obra, en la capital hará falta una declaración responsable o una licencia, como contamos en la guía de la licencia de obra en Madrid.

En las ayudas, el Plan Rehabilita 2026 del Ayuntamiento cerró el 30 de septiembre, según su convocatoria en el BOCM. Los programas del Plan Estatal de Vivienda (Real Decreto 326/2026) los tramitan y resuelven las comunidades autónomas: en la región, la Comunidad de Madrid.

Uno de esos programas interesa a quien alquila. Según el preámbulo del plan, sirve para «poner al día viviendas vacías y destinarlas al alquiler social o asequible durante varios años con precios limitados».

El presupuesto, la pieza que lo decide

Para comprobar el límite del 40 % necesitas ver separados los materiales y la mano de obra. En Alucar2 hacemos las reformas integrales con presupuesto por partidas y por escrito, y aceptamos materiales comprados por el cliente, así que el reparto se puede revisar antes de firmar.

Qué hacer mientras se vota

1. No firmes contando con el 10 %. La versión anterior cayó en el Congreso; hasta que se vote esta, presupuesta al 21 %.
2. Mira el contrato del piso. Si está en temporada o en alquiler turístico, no cuentes con la rebaja.
3. Comprueba la antigüedad. La construcción o la última rehabilitación tienen que haber terminado dos años antes de empezar la obra.
4. Pide el presupuesto por partidas. Calcula el peso de los materiales sobre el total sin impuestos; si pasa del 40 %, valora comprar tú las piezas caras.
5. Paga por banco y vigila los anticipos. Nada de efectivo, y una señal pagada en noviembre puede ir al 21 %.

Hacienda aún no ha publicado criterios sobre el nuevo supuesto: sus preguntas frecuentes, actualizadas el 7 de octubre, siguen explicando la regla actual. Y el texto consolidado del BOE no recoge ninguna modificación del decreto, así que para los casos dudosos consulta a tu asesor.

Para las reglas que ya funcionaban antes del decreto, como el baño de tu propia casa o la obra que contrata la comunidad, tienes el detalle en cuándo se aplica el IVA reducido del 10 % en una reforma.

La medida, de un vistazo

Fuentes: Ley 37/1992 del IVA, artículo 91; Real Decreto-ley 29/2026 (BOE del 7 de octubre de 2026); Agencia Tributaria, preguntas frecuentes sobre obras (7 de octubre de 2026). En los casos al 10 %, si se cumplen los requisitos.

Si tienes una obra pendiente en un piso alquilado, el siguiente paso es pedir ya el presupuesto por partidas y calcular el peso de los materiales: con ese dato sabrás, cuando se vote el decreto, si tu factura puede ir al 10 %.