¿Se puede reformar una casa heredada antes de aceptar la herencia? Lo que debes saber antes de empezar las obras

¿Se puede reformar una casa heredada antes de aceptar la herencia? Lo que debes saber antes de empezar las obras

Heredar una vivienda plantea muchas dudas, especialmente cuando el inmueble necesita una reforma urgente. Muchos herederos se preguntan si pueden comenzar las obras antes de aceptar formalmente la herencia o si, por el contrario, deben esperar a completar todos los trámites legales. En este artículo analizamos qué dice la normativa, qué riesgos existen y qué aspectos conviene tener en cuenta antes de iniciar cualquier reforma.

Lo más importante

• Aceptar una herencia y ser propietario legal de la vivienda no siempre ocurre de forma inmediata.
• Iniciar una reforma antes de aceptar la herencia puede tener consecuencias jurídicas y económicas.
• No es lo mismo realizar actuaciones de conservación urgentes que ejecutar una reforma integral.
• Antes de comenzar cualquier obra conviene asegurarse de quién puede autorizarla y quién asumirá la responsabilidad.
• Si existen varios herederos, las decisiones sobre la vivienda suelen requerir el acuerdo de todos.

Una situación más habitual de lo que parece

Una vivienda heredada no siempre está lista para entrar a vivir.

En muchos casos se trata de inmuebles con varias décadas de antigüedad que necesitan renovar instalaciones, sustituir ventanas, reformar la cocina o adaptar el baño antes de poder utilizarse o ponerla en alquiler.

Y entonces surge una duda muy frecuente.

Si todavía no he aceptado la herencia…

¿Puedo empezar ya las obras?

La respuesta no es tan sencilla como un sí o un no.

Dependerá de la situación jurídica de la herencia, del tipo de actuación que se quiera realizar y de quién tenga capacidad para tomar decisiones sobre el inmueble.

Índice

• ¿Cuándo pasa realmente una vivienda a ser del heredero?
• ¿Se puede reformar antes de aceptar la herencia?
• ¿Qué diferencia hay entre una reparación urgente y una reforma?
• ¿Qué ocurre si existen varios herederos?
• ¿Quién debe pedir la licencia de obra?
• ¿Cuándo conviene esperar?
• Opinión de Alucar2.
• Preguntas frecuentes.

¿Cuándo pasa una vivienda heredada a ser del heredero?

Una de las mayores confusiones tiene que ver con el momento en que una persona se convierte realmente en propietaria de una vivienda heredada.

Desde el fallecimiento del titular se produce la apertura de la sucesión, pero para poder disponer plenamente del inmueble normalmente será necesario realizar distintos trámites, entre ellos:

• Obtener el certificado de defunción.
• Tramitar el certificado de últimas voluntades.
• Localizar el testamento o iniciar la declaración de herederos si no existe.
• Aceptar la herencia.
• Liquidar los impuestos correspondientes.
• Formalizar la escritura de aceptación y adjudicación de herencia.
• Inscribir el cambio de titularidad en el Registro de la Propiedad.

Aunque jurídicamente la adquisición hereditaria tiene matices importantes, desde un punto de vista práctico conviene completar estos trámites antes de tomar decisiones relevantes sobre la vivienda.

¿Se puede reformar una casa antes de aceptar la herencia?

Aquí es donde aparecen la mayoría de las dudas.

En términos generales, no suele ser recomendable iniciar una reforma importante antes de que la situación jurídica de la vivienda esté completamente regularizada.

Una reforma integral implica asumir obligaciones económicas, contratar empresas, solicitar licencias, modificar un inmueble y, en muchos casos, realizar inversiones importantes.

Si posteriormente surgiera un conflicto entre herederos o alguno decidiera renunciar a la herencia, podrían aparecer complicaciones que habrían podido evitarse esperando a finalizar el proceso sucesorio.

Por ese motivo, la recomendación habitual es completar primero la aceptación y adjudicación de la herencia antes de acometer obras de entidad.

¿Y si la vivienda necesita una actuación urgente?

No todas las intervenciones tienen la misma naturaleza.

Existe una diferencia importante entre:

Actuaciónes de conservación

Son aquellas destinadas a evitar daños mayores o garantizar la seguridad del inmueble.

Por ejemplo:

• Reparar una fuga de agua.
• Sustituir una cerradura.
• Reparar una cubierta con filtraciones.
• Evitar un riesgo para terceros.

Estas actuaciones suelen responder a una necesidad inmediata para conservar el inmueble.

Reformas de mejora

Son obras que modifican la vivienda para hacerla más cómoda, moderna o aumentar su valor.

Por ejemplo:

• Reforma integral.
• Cambio de distribución.
• Renovación de cocina.
• Sustitución completa de instalaciones.
• Reforma de baños.
• Cambio de suelos.

Este tipo de actuaciones normalmente es aconsejable realizarlas cuando la situación jurídica de la vivienda ya está completamente definida.

¿Qué ocurre si hay varios herederos?

Este es uno de los aspectos más importantes y también uno de los que más conflictos genera.

Mientras la herencia no se haya repartido, la vivienda puede formar parte de una comunidad hereditaria. En la práctica, esto significa que las decisiones relevantes sobre el inmueble no deberían adoptarse de forma unilateral.

Iniciar una reforma integral sin el conocimiento o el consentimiento del resto de herederos puede dar lugar a desacuerdos sobre el coste de las obras, el alcance de la reforma o incluso sobre quién debe asumir esos gastos.

Por eso, cuando existen varios herederos, es especialmente recomendable alcanzar un acuerdo previo antes de contratar cualquier actuación de importancia.

¿Quién debe solicitar la licencia de obra?

Una de las dudas más habituales cuando se plantea reformar una vivienda heredada es quién debe encargarse de solicitar la licencia o presentar la comunicación previa ante el ayuntamiento.

En la práctica, dependerá del tipo de obra y de quién tenga legitimación para actuar sobre el inmueble. Por eso, antes de iniciar cualquier trámite, es recomendable que la situación jurídica de la vivienda esté clara y que exista acuerdo entre las personas con capacidad para tomar decisiones sobre ella.

Si la reforma requiere licencia municipal o la presentación de una declaración responsable, conviene consultar previamente con el ayuntamiento correspondiente o con un técnico especializado para conocer la documentación necesaria y evitar incidencias durante el procedimiento.

¿Y si quiero vender o alquilar la vivienda después de la reforma?

Muchas personas heredan una vivienda con la intención de reformarla para venderla o ponerla en alquiler.

En estos casos, realizar una buena reforma puede aumentar el atractivo del inmueble y mejorar su valor de mercado, especialmente cuando se actualizan aspectos como:

• La instalación eléctrica.
• La fontanería.
• La eficiencia energética.
• La cocina y los baños.
• La accesibilidad.
• Los acabados interiores.

No obstante, antes de invertir una cantidad importante de dinero, conviene tener claro cuál será el destino de la vivienda y analizar si la inversión prevista resulta proporcional al valor que puede aportar la reforma.

¿Qué tipo de reformas suelen realizarse en viviendas heredadas?

Muchas viviendas heredadas tienen entre 30 y 60 años de antigüedad, por lo que es habitual que necesiten una actualización antes de volver a utilizarse.

Las actuaciones más frecuentes suelen ser:

• Reforma integral de cocina.
• Renovación completa del baño.
• Sustitución de instalaciones eléctricas antiguas.
• Cambio de tuberías.
• Renovación de ventanas para mejorar el aislamiento.
• Sustitución de suelos.
• Pintura y reparación de paredes.
• Instalación de sistemas de climatización más eficientes.

En algunos casos también se aprovecha la reforma para redistribuir espacios y adaptar la vivienda a las necesidades actuales.

Errores frecuentes antes de reformar una vivienda heredada

Con cierta frecuencia, los problemas no aparecen durante la obra, sino antes de que esta comience.

Algunos errores habituales son:

• Encargar la reforma sin haber definido claramente quién asumirá los gastos.
• No comprobar si todos los herederos están de acuerdo con las actuaciones.
• Solicitar presupuestos sin tener claro el alcance real de la reforma.
• Iniciar obras antes de resolver cuestiones administrativas pendientes.
• No valorar previamente el estado estructural o de las instalaciones de la vivienda.

Planificar correctamente el proyecto desde el principio suele evitar retrasos, conflictos y sobrecostes.

¿Cuándo es el mejor momento para reformar una vivienda heredada?

Aunque cada caso es diferente, en la mayoría de las situaciones lo más recomendable es esperar a que el proceso de aceptación y adjudicación de la herencia esté suficientemente definido antes de iniciar una reforma de importancia.

Una vez aclarada la titularidad y alcanzado el acuerdo entre los herederos, resulta mucho más sencillo:

• Solicitar presupuestos.
• Tramitar licencias.
• Contratar a la empresa de reformas.
• Planificar los plazos de ejecución.
• Evitar posibles conflictos durante la obra.

Además, disponer de toda la documentación en regla facilita futuras operaciones de venta o alquiler.

La opinión de Alucar2

En Alucar2 recibimos con frecuencia consultas de personas que han heredado una vivienda y quieren reformarla cuanto antes. Es una situación completamente comprensible: muchas de estas viviendas llevan años sin actualizarse y necesitan obras antes de poder disfrutarlas, alquilarlas o ponerlas a la venta.

Nuestra recomendación es dedicar un poco de tiempo a la planificación antes de empezar. Una reforma supone una inversión importante y, cuando intervienen varios herederos o todavía quedan trámites pendientes, es preferible resolver primero esas cuestiones para evitar problemas durante la ejecución.

También creemos que una vivienda heredada ofrece una excelente oportunidad para mejorar su eficiencia energética, renovar instalaciones antiguas y adaptar los espacios a las necesidades actuales. Una reforma bien planificada no solo mejora la calidad de vida de quienes la habiten, sino que también puede incrementar el valor del inmueble y hacerlo mucho más atractivo para futuros compradores o inquilinos. En Alucar2 pedimos siempre que la situación de la herencia esté resuelta antes de empezar, porque una reforma integral sobre un inmueble con titularidad pendiente puede complicarse mucho.

Preguntas Frecuentes

¿Has heredado una vivienda y estás pensando en reformarla?

Cada vivienda heredada es diferente y una buena planificación puede marcar la diferencia entre una reforma sencilla y un proyecto lleno de imprevistos.

En Alucar2 te ayudamos a analizar el estado del inmueble, planificar la reforma y encontrar la mejor solución para adaptar la vivienda a tus necesidades, ya sea para vivir en ella, alquilarla o aumentar su valor antes de venderla.