Una franja oscura junto al rodapié, pintura que se abomba, yeso que se deshace al rozarlo y un polvo blanco que vuelve aunque lo cepilles. Se pinta en primavera y en otoño está otra vez ahí.
Pasa en muchos bajos de edificios antiguos, y casi siempre es humedad por capilaridad. Es agua del terreno que sube por los poros del ladrillo, la piedra o el mortero, como el aceite por la mecha de un candil.
EN 30 SEGUNDOS
- Qué es: agua del terreno que sube por los poros del muro, normalmente por debajo de 1 metro.
- Qué la quita: cortar el agua en la base y cambiar el enlucido con sales por un mortero macroporoso.
- Qué falla: pintura impermeable, zócalos de cemento o azulejo, deshumidificadores y aparatos «sin obra».
- Cuánto cuesta: de media, 1.500 €, con casos de 600 a 7.000 €, según Habitissimo (septiembre de 2026).
Lo primero que suele probarse es una pintura impermeable, y es justo lo que no hay que hacer. La guía australiana Salt attack and rising damp (2008) avisa de que sellar un muro atrapa la humedad y lleva el problema a otro sitio: si no sale por abajo, sale por arriba.
Para quitar la humedad por capilaridad hay que cortar el paso del agua en la base del muro y cambiar el enlucido con sales por un mortero que deje salir el vapor. Pintar, alicatar o enchufar un aparato no la quita.
Humedad por capilaridad: por qué sube el agua por un muro y dónde se para
El agua sube porque los poros de un muro antiguo, conectados entre sí, funcionan como tubos diminutos: cuanto más estrechos, más alto llega. Si la base del muro toca un terreno húmedo y nada lo corta, el agua entra y sube.
No sube sin límite. Según la guía australiana, la altura la limita la velocidad con la que el agua se evapora desde la pared, y la zona donde se ven las manchas queda entre 0,5 y 1,2 metros sobre el suelo. Habitissimo da una cifra más baja para viviendas: no suele pasar de 50 a 60 centímetros.
La marca de la humedad por capilaridad suele quedarse por debajo de 1 metro sobre el suelo, según la Property Care Association británica (2017). Por encima, la pared parece sana.
El agua del terreno trae además sales disueltas, que se quedan al evaporarse. Si cristalizan fuera forman el salitre, las pelusas o costras blancas que la guía llama eflorescencia; si lo hacen dentro del enlucido, lo hinchan y lo revientan desde detrás.
Algunas de esas sales son higroscópicas: según la Property Care Association, absorben el vapor de agua del aire. Por eso la mancha puede oscurecerse en días húmedos, y una pared tratada puede seguir pareciendo mojada si no se quita el enlucido contaminado.
Cómo distinguirla de la condensación y de una filtración
La capilaridad se reconoce por la forma de la mancha. Si aún no sabes qué tipo de humedad tienes, empieza por cómo saber qué tipo de humedad tienes en casa; estas son sus señales:
- Un borde superior casi horizontal, a la misma altura en toda la pared.
- Más agua abajo que arriba: la zona pegada al suelo, más oscura o más blanda.
- Salitre y enlucido que se deshace junto al rodapié.
- Afecta a la base de los muros, a menudo por las dos caras, también en tabiques.
- No sigue a la ducha ni a las tormentas, como la condensación o la filtración.
Para confirmarlo, mide por alturas: con un medidor de contacto o de pinchos, toma lecturas cada 20 cm desde el suelo hasta 1,5 m en tres o cuatro puntos. Si los valores bajan con la altura y la franja es continua, apunta a capilaridad.
Ojo con ese aparato. La Property Care Association advierte que en la mampostería da lecturas solo cualitativas y comparativas, y la guía australiana, que no distingue un muro seco pero salado de uno mojado sin sales. Las cifras fiables, según ambas, salen de muestras del muro pesadas antes y después de secarlas, o del método del carburo.
Descarta también una fuga: una tubería que pierde bajo el suelo deja una marca muy parecida. Si la mancha es reciente o crece deprisa, haz antes la prueba del contador.
Por qué aparece en bajos y edificios antiguos
Muchos edificios antiguos no tienen barrera contra el agua del terreno, o la tienen deteriorada. Son muros de carga de ladrillo macizo, piedra o tapial apoyados en el suelo, y en un local o una planta baja la franja cae en plena zona habitable.
Los edificios nuevos nacen protegidos: el Código Técnico de la Edificación (2006) exige en su DB-HS 1 una barrera impermeable en todo el espesor de la fachada a más de 15 cm del suelo exterior, u otra solución equivalente. El comentario oficial del Ministerio de Vivienda (2025) aclara que busca limitar el riesgo de que el agua del terreno, de la lluvia y de las escorrentías suba por la fachada.
Cuándo no hace falta empezar por inyectar
Hay muros que tenían barrera y la han perdido por un puente, algo pegado a la fachada que deja que el agua rodee la lámina. El código británico enumera varios:
- Revocos exteriores que bajan hasta el suelo.
- Tierra amontonada contra el muro.
- Aceras o pavimentos recrecidos por encima de la barrera.
En esos casos no hace falta empezar taladrando: primero se quita el puente y se vuelve a medir. Corregir una jardinera o una acera recrecida cuesta menos que inyectar el muro.
Las soluciones que cortan el paso del agua
De las cuatro familias de soluciones que el proyecto europeo EMERISDA probó en edificios y maquetas, solo dos mostraron una eficacia clara: el corte del muro y las inyecciones. Las otras eran la electroósmosis y los aparatos inalámbricos; entre los socios estaba el Instituto Belga de Investigación de la Construcción.
La más habitual es la barrera química por inyección: una línea de taladros en la base del muro por la que entra un producto hidrófugo que repele el agua. Ninguna barrera saca el agua que ya hay ni las sales: de eso se ocupa la segunda fase.
| Solución | Cómo actúa | Precio orientativo | Eficacia y uso |
| Inyección química | Franja hidrófuga en la base del muro | De 80 a 150 €/m² | Clara (EMERISDA) |
| Corte con lámina | Lámina impermeable en una junta cortada | 102,53 €/m en muro de 25 cm | Clara; obra seria, con técnico |
| Electroósmosis | Cargas eléctricas contra la subida del agua | De 800 a 6.000 € | Sin eficacia clara (EMERISDA) |
| Drenaje perimetral | Aleja el agua de la base | De 30 a 35 €/m | Útil si el terreno está empapado |
Fuentes: Habitissimo, septiembre de 2026 (inyección, de 100 a 120 €/m², y drenaje); Cronoshare, enero de 2026; Generador de precios de CYPE, octubre de 2026 (corte); EMERISDA, 2020.
El corte con lámina es la más física: se corta el muro por tramos y se mete una lámina impermeable en la junta. Habitissimo calcula unos 20 €/m² por una lámina puesta durante la construcción; en un muro existente es una obra seria, y el precio de CYPE, con plancha de plomo, no incluye el apeo.
La electroósmosis activa lleva electrodos y una pequeña corriente; la inalámbrica, un aparato en la pared, unos 4.500 € para 40 m² según Habitissimo. En el drenaje, CYPE da 44,98 € por metro sin excavación ni relleno: pregunta si incluye excavar y reponer la acera.
Después de la barrera: secar y cambiar el enlucido
Cortar el agua no seca la pared de un día para otro. Según la Property Care Association, el secado depende del grosor del muro, su permeabilidad y la calefacción, y pintar a la segunda semana es tirar la pintura.
De 1 a 12 meses
Lo que puede tardar en secarse el muro después de cortar el agua, o más
Fuente: Property Care Association, código de buenas prácticas, marzo de 2017
El enlucido viejo hay que quitarlo, porque está cargado de sales. Mapei, Grupo Puma y la asociación de fabricantes de morteros ANFAPA piden picar al menos 50 cm por encima de la mancha; el código británico, no menos de 300 mm sobre la última señal visible. Si te quedas corto, la marca puede volver justo encima.
En su lugar va un mortero macroporoso o deshumidificante. Mapei explica que tiene más poros por unidad de volumen, lo que facilita la evaporación, y que las sales cristalizan dentro sin provocar roturas; pide un espesor mínimo de 2 cm.
CYPE valora este tratamiento, en dos capas y 30 mm de espesor medio, en 44,72 €/m². No incluye quitar el revestimiento existente ni el acabado, que van aparte.
Encima va un acabado que deje salir el vapor. Grupo Puma y ANFAPA recomiendan pintura al silicato, y la ficha del mortero antihumedad Axton, de Leroy Merlin, admite también la de cal y descarta plásticas y esmaltes.
Lo que no funciona contra la humedad por capilaridad
Los arreglos que fallan tapan la mancha o cierran el muro, y el agua sigue entrando. Estos son los más repetidos:
- Pintura impermeable sobre la mancha. Si el agua no puede evaporarse abajo, sube hasta encontrar salida. Usa acabados que dejen pasar el vapor.
- Zócalos de cemento o de azulejo. El zócalo queda impecable y la mancha aparece encima. No cierres el muro antes de cortar el agua.
- Higroconvectores o sifones atmosféricos. Tubos en la base para que evapore más: unos 600 € por 15 m², según Habitissimo. En laboratorio apenas sacaron humedad (EMERISDA).
- Tapar con pladur o aislamiento. El agua sigue entrando detrás. El código británico desaconseja pegar placas con adhesivo de yeso a muros con historial de humedad.
Con los revocos poco permeables pasa lo mismo: EMERISDA los llama mala solución. La guía australiana advierte que rejuntar con cemento un muro antiguo de cal lleva la humedad más arriba y puede dañar los ladrillos.
Aparatos y deshumidificadores: lo que prometen y lo que hacen
Mito
Un aparato colgado en la pared o el techo seca el muro sin obra.
Realidad
El Instituto Belga de Investigación de la Construcción siguió uno 18 meses en una iglesia y no vio una bajada significativa de la humedad (2021).
Mito
Un deshumidificador acaba con la humedad del muro.
Realidad
Seca el aire, no el agua que entra por la base; Habitissimo (septiembre de 2026) dice que evita que empeore, pero no es una solución definitiva.
Si te ofrecen uno de esos aparatos, pide mediciones por alturas por escrito, antes de instalarlo y unos meses después. Sin esas cifras no sabrás si sirve.
Quién paga si el agua sube por un muro del edificio
En un piso, la barrera y el drenaje son, en principio, cosa de la comunidad. El artículo 396 del Código Civil cuenta entre los elementos comunes el suelo, las cimentaciones, las fachadas y los elementos estructurales, «entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga».
La Ley de Propiedad Horizontal pone a cargo de la comunidad, en su artículo 10, las obras necesarias para conservar el inmueble, incluidas las de habitabilidad. Su artículo 9 obliga a cada propietario a consentir en su vivienda las reparaciones que exija el servicio del inmueble, con derecho a que le resarzan los daños.
Si hay que taladrar el muro desde tu casa, tienes que permitirlo. Eso sí, la frontera entre lo común y lo privativo no siempre está clara, y el origen hay que probarlo.
En 2012, la Audiencia Provincial de Madrid confirmó el rechazo de la demanda de la dueña de un local con humedad que subía del terreno: no probó que no viniera de la mala ventilación causada por sus obras. Avisa por escrito al administrador, con fotos y mediciones, y pide que un técnico fije el origen antes de la junta.
En la práctica: el orden que evita pagar dos veces
Un tratamiento completo de humedad por capilaridad cuesta de media 1.500 €, con un rango de 600 a 7.000 €, según Habitissimo (septiembre de 2026). Cronoshare sitúa la mayoría de casos entre 1.400 y 5.500 € (enero de 2026), así que conviene seguir un orden:
- Confirma el origen. Lecturas por alturas y prueba del contador para descartar una fuga.
- Mira fuera antes que dentro. Tierra, jardineras, aceras recrecidas o revocos que tapen la base.
- Si el muro es común, avisa a la comunidad antes de contratar nada.
- Pide un diagnóstico por escrito y al menos dos presupuestos con las mismas partidas: metros, grosor, altura de picado, mortero, espesor y acabado.
- Corta el paso del agua con inyección o corte, y drena si el terreno está empapado.
- Pica y rehaz el enlucido de 30 a 50 cm por encima de la última señal, con mortero macroporoso.
- Espera, mide y pinta. Repite las lecturas en los mismos puntos y usa pintura transpirable cuando se estabilicen.
Si además hay manchas en techos o esquinas, puede haber más de un problema: repásalos en humedad en la pared: causas y cómo eliminarla definitivamente. En Alucar2 coordinamos albañilería, tratamiento y pintura dentro de una reforma integral, con el presupuesto por partidas y por escrito.
Tu siguiente paso cabe en una tarde: mide la pared cada 20 cm hasta 1,5 m en tres o cuatro puntos y haz fotos con un metro al lado. Con esas cifras ya puedes hablar con el administrador o pedir un diagnóstico.
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Aviso: Información consultada en octubre de 2026. Los precios son orientativos de mercado, no tarifas de Alucar2. Cada muro necesita un diagnóstico propio antes de elegir tratamiento. Es información general: antes de cualquier obra, pide que un profesional valore tu caso.
Tres dudas antes de tratar el muro
¿Puedo inyectar el muro yo mismo?
Se puede con las cremas de inyección de las tiendas: un cartucho cuesta 19,29 € en Leroy Merlin (octubre de 2026), y Sika, su fabricante, calcula seis para 10 metros de muro de 22 cm. El resultado depende de los taladros, de que el producto llegue a toda la sección y de rehacer el enlucido; si el muro es de carga o común, consulta antes a un técnico o a la comunidad.
¿Por qué ha vuelto la mancha después de tratarla?
Suele ser una de tres causas: un enlucido picado demasiado bajo, con sales que atraen la humedad del aire; un puente exterior, como una acera o un revoco, que rodea la barrera; o una pintura dada con la pared aún mojada. Comparar las lecturas por alturas con las de antes de la obra suele decir cuál es.
¿La humedad por capilaridad daña la estructura?
A corto plazo, sobre todo estropea acabados. Con los años, las sales pueden ir descomponiendo el mortero de las juntas y la cara de los ladrillos o la piedra de la base. Si en un muro de carga ves juntas vacías, ladrillos que se deshacen o fisuras, que lo revise un técnico.
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