Local a vivienda en Madrid: 9 requisitos y el nuevo límite

1. Que tu calle lo permita

Es lo primero que hay que mirar, porque es lo único que no se arregla con obra. El Plan RESIDE, la modificación del Plan General para la mejora del uso residencial, aprobada por el Consejo de Gobierno de la Comunidad el 27 de agosto de 2025 y publicada en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid del 22 de septiembre, cierra la puerta en tres situaciones:

• En los ejes terciarios, las calles comerciales que señala el Plan General, los locales de planta baja o inferior «no podrán transformarse al uso residencial», según su artículo 8.10.2.9.
• En los niveles de usos C y D de la norma zonal 1, la de los cascos históricos, tampoco se admite transformar en uso residencial los locales de planta baja o inferior.
• En el catálogo de establecimientos comerciales, el que protege tiendas históricas, los locales incluidos tampoco pueden convertirse en vivienda.

Un ejemplo: un bajo en una calle con comercio en todos los portales puede estar en un eje terciario aunque el edificio sea de pisos. Qué hacer: busca la dirección en el visor urbanístico del Ayuntamiento o pide una consulta urbanística antes de firmar nada. Si la respuesta es «no», el resto de la lista sobra.

2. Que llegue a 40 m² útiles

La siguiente criba es de tamaño, y aquí está la cifra que más sorpresas da desde 2023.

40 metros cuadrados útiles. Por debajo de esa superficie no se puede hacer una vivienda nueva en Madrid, tampoco en un local (BOCM, 14 de noviembre de 2023).

La modificación de las normas urbanísticas aprobada el 8 de noviembre de 2023 por el Consejo de Gobierno de la Comunidad, y publicada en el BOCM del 14 de noviembre, estableció «un nuevo programa mínimo de vivienda, aumentando la vivienda mínima a 40 m² útiles». Con ella desaparecieron los apartamentos de 25 m² que antes eran posibles.

Ojo con la palabra «útiles»: son los metros que se pisan, sin muros, tabiques ni pilares. Los anuncios suelen dar los construidos, que siempre son más. Un bajo anunciado con 45 m² puede quedarse cerca del límite, o por debajo, cuando se descuentan las paredes. Qué hacer: pide los metros útiles o mídelos tú, habitación por habitación, antes de negociar el precio.

3. Que quepan las piezas mínimas

Llegar a 40 m² no basta: dentro tienen que caber unas estancias con medidas concretas. Según los resúmenes de las normas que publican estudios de arquitectura madrileños como DMDV (2026) y RT Arquitectura (julio de 2025), el programa mínimo es este:

• estancia-comedor de al menos 14 m²;
• cocina de 7 m², o integrada en el salón;
• un dormitorio principal de 12 m²;
• un baño completo de al menos 3 m².

Además, cada pieza tiene que admitir un círculo mínimo, de 3 metros de diámetro en el salón y de 2,70 metros en el dormitorio principal, lo que descarta las estancias estrechas y alargadas. Un bajo profundo y con poca fachada suele tener justo ese problema: metros de sobra, pero mal repartidos. Redistribuirlos es una reforma integral en toda regla, así que conviene presupuestarla antes de firmar. Qué hacer: antes de comprar, pide a un arquitecto un encaje rápido de la distribución sobre el plano. Si el baño se queda en el fondo, sin luz, cuenta con un extractor y una buena ventilación; lo que cuesta reformar un baño desde cero da una idea de esa partida.

4. Que tenga fachada suficiente

Tiene que ser una casa exterior. Según los mismos resúmenes, la norma pide al menos 3 metros de fachada a la calle, con una pieza habitable de 12 m² como mínimo abierta a ella. Un bajo estrecho, de los que solo tienen puerta y un escaparate pequeño, puede no llegar.

La fachada también tiene condiciones estéticas. Al cambiar el escaparate por ventanas, el nuevo frente debe integrarse en el edificio, respetando sus materiales, colores y ritmo de huecos, como recogen los estudios que tramitan estos cambios. Y como la fachada es de todos, la comunidad tiene algo que decir, como verás en el punto 8. Qué hacer: mide el frente y fotografía la fachada entera del edificio para el arquitecto.

5. Que tenga altura

Hacen falta 2,50 metros de altura libre como mínimo, salvo en la cocina y los espacios no habitables, donde basta con 2,20, según el resumen de las normas de 2023 que publicó el estudio Arquitecturar. Muchos locales la tienen de sobra. El problema aparece cuando hay que ganar suelo o techo.

Un local a pie de calle suele necesitar un suelo nuevo con aislamiento y protección contra la humedad, y a veces un falso techo para llevar instalaciones. Cada capa resta centímetros. Un bajo con 2,65 metros puede quedarse en 2,45 después de la obra, y ya no cumple. Qué hacer: mide la altura real, de suelo a techo, en varios puntos, y pregunta al arquitecto cuánto va a comerse la solución de suelo.

6. Que entren luz y aire

Cada pieza habitable necesita huecos al exterior. Las normas municipales fijan una superficie de iluminación de al menos el 12 % de la superficie útil de cada pieza, según coinciden DMDV y RT Arquitectura, y la ventilación se rige por el Código Técnico de la Edificación. En un salón de 16 m², eso son casi 2 m² de ventana.

A pie de calle hay un tercer requisito que ninguna norma recoge y que decide si la casa se disfruta: la intimidad. Soluciones que funcionan: vidrio translúcido o al ácido en la parte baja de la ventana, estores de doble capa, jardineras delante del hueco o una distribución que lleve el dormitorio al patio y deje el salón a la calle. Qué hacer: visita el bajo de día y de noche y fíjate en quién pasa por delante.

7. Que se pueda aislar de la humedad, el ruido y el frío

La casa resultante tiene que cumplir el Código Técnico como cualquier otra: protección frente a la humedad, aislamiento acústico y ahorro de energía. En un bajo comercial, los tres suelen partir de cero. Y lo mismo pasa con los desagües: el baño y la cocina tienen que evacuar las aguas residuales como en cualquier vivienda, y un local pensado para otra actividad puede no tenerlo resuelto.

• Humedad. Un suelo apoyado sobre el terreno necesita una solera impermeabilizada o una cámara ventilada. Es la partida que más sorpresas da en los bajos antiguos.
• Ruido. Si al lado queda otro local con actividad, el Código Técnico pide un aislamiento a ruido aéreo de al menos 55 dBA entre ambos, recuerda el estudio madrileño Estudio L en su guía de abril de 2026.
• Frío y calor. Fachada, suelo y carpintería tienen que aislar como en una vivienda nueva; el antiguo escaparate de vidrio simple no sirve.

Lo explicamos punto por punto en cómo saber si una vivienda está bien aislada. Qué hacer: busca manchas de humedad en la parte baja de las paredes y pregunta qué hay debajo del suelo: terreno, sótano o garaje.

8. Que la comunidad no lo impida

El local es tuyo, pero el edificio no. La Ley de Propiedad Horizontal permite a cada propietario modificar su inmueble si no altera la seguridad del edificio, su estructura, su configuración o su estado exteriores, y le obliga a dar cuenta de las obras antes de hacerlas. Cambiar el escaparate por ventanas toca la fachada, y abrir huecos nuevos o tocar la estructura requiere, según su artículo 17.4, el acuerdo de tres quintas partes de los propietarios que representen tres quintas partes de las cuotas.

Mira también los estatutos. Algunos limitan los usos de los locales o su forma de contribuir a los gastos, y conviene conocerlos antes de comprar. Qué hacer: pide al vendedor los estatutos y las últimas actas de la comunidad, y pregunta al administrador si hay alguna limitación.

9. Que los papeles cierren el círculo

Con todo lo anterior resuelto, queda la tramitación. Hace falta proyecto de arquitecto. En un edificio de viviendas, la Ley del Suelo madrileña permite tramitarlo con declaración responsable, porque no cambia el uso característico del edificio (art. 155). Hace falta licencia si la obra toca la estructura, cambia de forma importante la fachada o el edificio está protegido (art. 152). Puede intervenir una entidad colaboradora urbanística, explica Estudio L en su guía de abril de 2026. Si hace falta licencia, la ordenanza municipal fija un plazo máximo de tres meses para resolverla desde que el expediente está completo, y el impuesto de construcciones, el ICIO, se autoliquida al 3,75 % del coste de ejecución material.

Al terminar la obra, el técnico que la ha dirigido firma el certificado final de obra y se presenta la declaración responsable de primera ocupación y funcionamiento que prevé la Ley del Suelo madrileña. Después, escritura de cambio de uso ante notario, inscripción en el Registro de la Propiedad y alta en el Catastro con su nuevo uso. Sin esos pasos, lo que tienes es una tienda con una cama dentro, y lo notarás al venderlo, alquilarlo o pedir una hipoteca.

Resumen: lo que cuesta pasar de local a vivienda en Madrid

Fuentes: Habitissimo (obra y licencias, actualizado el 16 de septiembre de 2026) y Cronoshare (proyecto, primera ocupación, notaría y registro, marzo de 2026). Precios orientativos en España; en Madrid pueden ser algo más altos.

Habitissimo sitúa la obra de conversión entre 400 y 900 €/m² y pone como ejemplo un bajo de 50 m² convertido en apartamento por 19.500 €. Cronoshare da un rango más amplio, de 500 a 1.500 €/m², y calcula que en Madrid o Barcelona un local de 80 m² cuesta entre 44.000 y 65.000 € en calidad media. La diferencia se explica por el punto de partida: no es lo mismo un espacio diáfano con instalaciones aprovechables que uno en bruto, sin baño ni acometidas.

Como cifra global, Habitissimo (septiembre de 2026) sitúa el cambio de local a vivienda entre 22.000 y 40.000 €, con una media de 35.000 €. En Madrid hay que contar con algo más: entre un 10 % y un 20 % por encima de la media de España, según Cronoshare (marzo de 2026). Son cifras medias. Lo que más las mueve son los metros y el estado del local, como se ve en el ejemplo de 80 m².

¿Compensa frente a comprar un piso?

Depende de sumar todos los números, no solo el precio de compra. Un local suele costar bastante menos por metro cuadrado que un piso en la misma calle, precisamente porque no está pensado para vivir en él. Pero cuando se suman el proyecto, las licencias, la obra y los papeles finales, esa diferencia se reduce mucho.

La ventaja real suele estar en dos casos: cuando el local ya cumple buena parte de los nueve puntos sin apenas obra, o cuando la ubicación es tan buena que no hay un piso parecido en venta a un precio razonable. Fuera de esos casos, haz la cuenta completa antes de dar por hecho que vas a ahorrar.

La hipoteca y el IBI, dos detalles que pocos calculan

Financiar la compra de un local para convertirlo no siempre es sencillo. Muchos bancos valoran la hipoteca según el uso catastral del inmueble, y algunos exigen que el cambio de uso esté aprobado, o incluso hecho, antes de dar las condiciones de una hipoteca de vivienda. Pregúntalo en el banco antes de hacer una oferta, no después.

Con el IBI pasa algo parecido. El recibo se calcula según el uso catastral, así que hasta que el Catastro no recoja el nuevo uso lo habitual es seguir pagando el de local, que en muchos municipios tiene un tipo distinto, a veces más alto, que el de vivienda. Por eso el alta en el Catastro del punto 9 no es un trámite menor.

Por dónde empezar

Empieza por lo gratis. Los puntos 1, 2, 5 y 8 se comprueban en una tarde con un metro, el visor urbanístico y los papeles de la comunidad, y descartan la mayoría de los locales inviables. Hazlo antes de pagar ninguna señal.

Si el local los supera, el siguiente paso es un encaje del arquitecto: un plano con la distribución posible y una estimación de lo que costará cumplir los puntos 3, 4, 6 y 7. Con ese documento en la mano, el precio se negocia de otra manera. Solo después vienen la compra, los permisos y la obra.