«Acabaron la obra hace ocho meses, el alicatado de la ducha ya se despega y la empresa no contesta: ¿todavía estoy a tiempo de reclamar una reforma mal hecha?» Casi siempre sí. Pero mucha gente que tiene razón acaba sin cobrarla porque deja pasar el plazo, no guarda el contrato o reclama por WhatsApp durante meses.
EN 30 SEGUNDOS
- Qué ley te cubre: la Ley de Ordenación de la Edificación si la obra alteró la configuración del edificio; si no, el Código Civil y tu contrato.
- Cuánto dura la garantía: 1 año para acabados, 3 para habitabilidad y 10 para estructura, desde la recepción de la obra.
- Cuánto tienes para reclamar: 2 años desde que aparece el daño por la LOE, y 5 años por incumplimiento de contrato.
- Por dónde empezar: fotos con fecha, un burofax y un intento de acuerdo, que desde abril de 2025 es obligatorio antes de demandar.
Primero: qué ley te ampara según el tipo de obra
No todas las reformas se rigen por lo mismo, y de aquí sale todo lo demás. Esta guía sobre cómo reclamar una reforma mal hecha te orienta, pero no es asesoramiento jurídico: si hay mucho dinero en juego, que un abogado revise tu caso.
Cuándo entra la LOE
La Ley de Ordenación de la Edificación se aplica, según su artículo 2.2, a las intervenciones en edificios existentes que alteran su configuración arquitectónica. Es decir, las que cambian de forma esencial la fachada, el volumen o el sistema estructural, o el uso del edificio.
Si tu reforma cambió de forma esencial la estructura, con vigas, forjados o muros de carga, puedes estar ahí. Una reforma interior de baño, cocina o suelos, por grande que sea, normalmente no.
Cuándo manda el Código Civil
Fuera de la LOE, cuenta el contrato de obra. El artículo 1098 del Código Civil dice que, si alguien hace un trabajo «contraviniendo al tenor de la obligación», se hará a su costa, y que puede decretarse «que se deshaga lo mal hecho».
El artículo 1101 añade la indemnización de los daños cuando hay dolo, negligencia o morosidad, o cuando de cualquier modo se incumple lo pactado. Una reforma mal hecha de ese tipo, como pintar un salón, cambiar un alicatado o sustituir sanitarios, se reclama por aquí.
Si además eres consumidor
Si contrataste como particular y para tu casa, eres consumidor según el artículo 3 de la Ley General para la Defensa de los Consumidores (Real Decreto Legislativo 1/2007). Eso te abre la vía de las reclamaciones de consumo y del arbitraje, que vemos más abajo.
Los tres plazos de garantía
Los plazos del artículo 17 de la LOE se cuentan desde la recepción de la obra, no desde que firmaste el presupuesto ni desde que pagaste.
10 años: lo estructural
Cubre los daños por defectos en la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales que comprometan la resistencia y la estabilidad del edificio.
Es la garantía más larga porque es la más grave. Si tras una obra aparecen grietas de las que afectan a la estructura, estás en este supuesto.
3 años: la habitabilidad
Cubre los defectos de elementos constructivos o instalaciones que impiden cumplir los requisitos de habitabilidad del artículo 3.1.c. Ahí entran la salubridad, el ruido y el aislamiento térmico, así que caben las humedades y muchos fallos de instalaciones.
1 año: los acabados
Cubre los vicios de ejecución en elementos de terminación: alicatados mal rematados, pintura que se desprende, rodapiés despegados o juntas mal selladas. Ojo: la ley pone este plazo de un año a cargo del constructor.
La trampa de los plazos: garantía no es lo mismo que prescripción
El plazo de garantía es el tiempo en el que el defecto tiene que aparecer para quedar cubierto. El plazo de prescripción es el tiempo que tienes para reclamar una vez que el defecto se ha manifestado.
Según el artículo 18.1 de la LOE, esa acción prescribe a los dos años desde que se produce el daño. Por la vía del contrato, el artículo 1964.2 del Código Civil da cinco años, desde que la reforma de la Ley 42/2015 acortó el plazo general.
Una humedad que sale a los dieciocho meses está en garantía. Si esperas otros dos años y medio a reclamar, por la LOE ya llegas tarde.
La buena noticia está en el artículo 1973 del Código Civil: la prescripción se interrumpe con una reclamación extrajudicial. Por eso importa tanto reclamar por escrito y poder demostrarlo.
Todos los plazos, con su norma
| Plazo | Qué cubre o qué mide | Norma |
| 30 días | Recepción tácita si no hay reservas por escrito | LOE, art. 6 |
| 1 año | Defectos de acabado, a cargo del constructor | LOE, art. 17.1 |
| 3 años | Defectos que afectan a la habitabilidad | LOE, art. 17.1 |
| 10 años | Daños en elementos estructurales | LOE, art. 17.1 |
| 2 años | Reclamar desde que aparece el daño | LOE, art. 18.1 |
| 5 años | Incumplimiento de contrato sin plazo especial | Código Civil, art. 1964.2 |
| 10 años | Ruina por vicios de la construcción | Código Civil, art. 1591 |
Fuentes: Ley 38/1999 y Código Civil en el BOE, consultados en octubre de 2026. Los plazos de garantía se cuentan desde la recepción; los de prescripción, desde que aparece el daño o puede exigirse el cumplimiento.
Qué necesitas tener antes de reclamar
La reclamación se gana con papeles. Si no tienes esto, cuesta mucho más:
- El contrato o el presupuesto aceptado, que define qué se pactó exactamente.
- Las facturas y justificantes de pago, que acreditan la relación y las fechas.
- La fecha de recepción de la obra, porque de ahí arrancan todos los plazos.
- Fotografías del defecto con fecha, y si puedes, una secuencia que muestre cómo evoluciona.
- El historial de comunicaciones con la empresa. Los WhatsApp valen, pero menos que un escrito.
Si nunca firmaste un acta de recepción, el artículo 6 de la LOE da la obra por recibida a los 30 días de terminarse si no pusiste reservas por escrito. Sin contrato tampoco estás sin nada: el presupuesto aceptado y las facturas acreditan la relación, aunque se discutirá más qué se pactó.
Los cinco pasos de una reclamación
Van de lo más barato a lo más caro.
Paso 1: Documenta el defecto el mismo día
Haz fotos y vídeo con fecha, de cerca y con algo que dé escala. Si el defecto crece, como una fisura o una mancha de humedad, repite las fotos cada pocas semanas.
Paso 2: Reclama por escrito y de forma fehaciente
Envía un burofax con acuse de recibo y certificación de contenido. Describe el defecto, adjunta fotos, pide que reparen lo mal hecho y da un plazo concreto para contestar. Así queda probada la reclamación extrajudicial que interrumpe la prescripción.
Paso 3: Intenta el acuerdo antes del juzgado
Desde el 3 de abril de 2025, la Ley Orgánica 1/2025 exige, salvo algunas excepciones, intentar un medio adecuado de solución de controversias antes de presentar una demanda civil. Valen la negociación directa, la mediación, la conciliación privada o una oferta vinculante confidencial, entre otros.
Según su artículo 7, la solicitud interrumpe la prescripción. Si no hay respuesta o se termina sin acuerdo, hay un año para demandar desde que la recibieron o desde que acabó la negociación. Guarda la prueba del intento: tendrás que adjuntarla a la demanda.
Paso 4: Encarga el informe pericial si niegan el defecto
Si la empresa no repara o atribuye el fallo al uso o al edificio, un arquitecto o arquitecto técnico acredita la causa y calcula lo que cuesta repararlo. Esa cifra es la que reclamarás.
Paso 5: Elige entre arbitraje de consumo y juzgado
Si eres consumidor y la empresa acepta, el arbitraje de consumo es gratuito. Si no, toca la vía civil: hasta 15.000 euros se tramita por juicio verbal, según el artículo 250.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en la redacción que le dio el Real Decreto-ley 6/2023.
Reclamar en la Comunidad de Madrid: consumo y arbitraje
En Madrid, la reclamación de consumo se presenta en tu OMIC, en la Dirección General de Comercio, Consumo y Servicios o por la sede electrónica de la Comunidad. No tiene tasas ni plazo para presentarla, y la Comunidad cifra en 3 meses su gestión media.
Ojo con lo que es: la Administración traslada tu queja a la empresa y te pasa su respuesta, pero no decide quién tiene razón. Tienes un mes para alegar a lo que conteste la empresa.
El arbitraje sí resuelve. Lo regula el Real Decreto 713/2024, que sustituyó al de 2008, y estas son sus reglas:
- Es voluntario para la empresa. Si no está adherida, tiene diez días hábiles para aceptarlo; si no lo hace, se archiva.
- Es gratuito para las dos partes.
- El laudo es vinculante y ejecutivo. Tiene efectos de sentencia firme y solo cabe anularlo por motivos tasados.
- Hay plazo. Se dicta en 90 días naturales, prorrogables otros 90 en casos complejos.
Si en la hoja de reclamaciones marcas que aceptas el arbitraje, la Comunidad lo tramita por esa vía.
Cuándo merece la pena el informe pericial
Un pericial cuesta dinero, así que conviene medir. Si el defecto es evidente y la empresa lo reconoce, muchas veces basta con el burofax.
550 €
Precio medio de un peritaje de deficiencias de obra en España, con un rango de 200 a 900 € (IVA no indicado).
Fuente: Habitissimo, septiembre de 2026
Cronoshare da una horquilla parecida, de 300 a 700 €, con precios para 2026. Las humedades salen desde unos 150 €, los daños estructurales suelen pasar de 700 € y el visado colegial suma de 60 a 250 €.
Si la empresa niega el defecto o lo que está en juego es importante, el pericial deja de ser un gasto: es la prueba que decide la mayoría de los casos.
Qué puedes exigir y qué no
Puedes exigir que reparen lo mal hecho a su costa, o que te indemnicen por lo que cuesta repararlo. Si el defecto es tan grave que la obra no sirve para lo pactado, cabe pedir la resolución del contrato.
No puedes exigir que te rehagan la obra entera por un defecto puntual. Tampoco es fácil reclamar algo visible que aceptaste sin reservas al recibir la obra.
Por eso los defectos que se reclaman años después suelen ser los ocultos, los que no se veían el día de la entrega.
Según el tipo de reforma
El camino cambia con lo que se hizo en casa:
| Tipo de reforma | Ley que manda | Plazo clave |
| Baño o cocina sin tocar estructura | Contrato y Código Civil | 5 años por incumplimiento |
| Cambio esencial de vigas, forjados o muros de carga | LOE | 10 años de garantía |
| Cambio de fachada, volumen o uso | LOE | 1, 3 o 10 años según defecto |
| Instalación nueva que provoca humedades | LOE si entra; si no, contrato | 3 años de garantía o 5 por contrato |
Elaboración propia con la Ley 38/1999 (arts. 2 y 17) y el Código Civil (art. 1964.2), consultados en octubre de 2026.
Si eres consumidor, en cualquiera de estos casos tienes además la vía de consumo de tu comunidad autónoma. Y si la obra afecta a elementos comunes, antes hace falta el permiso de los vecinos: lo vemos en ¿Necesitas permiso de la comunidad para reformar tu propia vivienda?.
Un punto que confunde a mucha gente: el seguro decenal
La disposición adicional segunda de la LOE exige el seguro decenal en los edificios cuyo destino principal es la vivienda, salvo al autopromotor de una única vivienda unifamiliar. Pero solo dentro del ámbito de la LOE.
En una reforma interior que no altera la configuración del edificio, la LOE no se aplica y tampoco esa obligación. Antes de firmar, pregunta si la empresa tiene seguro de responsabilidad civil y pide verlo.
Cuándo no conviene ir a juicio
A veces reclamar en el juzgado cuesta más de lo que devuelve:
- Defecto pequeño y empresa que responde: un burofax y un acuerdo por escrito suelen bastar.
- Importe bajo frente al pericial: si arreglarlo cuesta menos que el informe, negocia o ve a consumo.
- Defecto visible aceptado sin reservas: es difícil de ganar después.
- Plazo prescrito: si pasaron más de dos años desde el daño y no hubo reclamación, la LOE ya no ampara.
Cómo no llegar nunca a esto
Casi todo se evita al firmar. Antes de leer el contrato, revisa bien el presupuesto: lo contamos en Cómo leer un presupuesto de reforma: 15 aspectos que debes revisar antes de aceptarlo.
Comprueba esta lista antes de empezar la obra:
- Tengo un contrato escrito con trabajos, materiales y marcas concretas.
- El presupuesto va por partidas, con IVA y lo que no incluye.
- Los cambios durante la obra se aprobarán por escrito.
- He visto el seguro de responsabilidad civil de la empresa.
- Hay pactada por escrito una retención de una parte del pago tras la entrega.
- Firmaremos un acta de recepción con fecha y defectos anotados.
- Sé con quién hablar si aparece un fallo después.
En Alucar2, cualquier cambio en una reforma integral se aprueba por escrito antes de hacerlo, y el presupuesto va por partidas.
Si hoy tienes delante una reforma mal hecha, haz las fotos, busca la fecha de recepción y envía el burofax esta semana: es lo que protege tu plazo.
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- Por escrito y por partidas
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Aviso: Información consultada en octubre de 2026 en el BOE, la Comunidad de Madrid, el ICAM, despachos de abogados, Habitissimo y Cronoshare. Los precios del pericial son orientativos de mercado, no tarifas de Alucar2. Es información general: antes de cualquier obra, pide que un profesional valore tu caso.
Lo que más nos preguntan sobre reclamar una obra
¿Cuánto tiempo tengo para reclamar una reforma mal hecha?
Depende del defecto y de la ley. Si entra la LOE, la garantía es de 1, 3 o 10 años desde la recepción, y tienes 2 años para reclamar desde que aparece el daño. Por incumplimiento de contrato, el Código Civil da 5 años.
¿Sirve reclamar por WhatsApp o por teléfono?
Sirve para hablar, no para probar. Una reclamación extrajudicial interrumpe la prescripción, pero tienes que poder demostrarla. Un burofax con certificación de contenido lo deja claro; un mensaje suelto se discute.
¿Tengo que intentar un acuerdo antes de demandar?
Sí, desde el 3 de abril de 2025. La Ley Orgánica 1/2025 exige un intento previo, como una negociación directa o una mediación, en las demandas civiles. Guarda la prueba de ese intento, porque se presenta con la demanda.
¿Puede la empresa negarse al arbitraje de consumo?
Sí. El arbitraje es voluntario para la empresa. Si no está adherida, tiene diez días hábiles para aceptar, y si no lo hace la solicitud se archiva. Entonces te queda la vía civil, previo intento de acuerdo.
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