EN 30 SEGUNDOS
- Precio: de 250 a 400 €/m² en aluminio, según Habitissimo y Cronoshare (2026); el total va de 3.800 a 9.000 € en la guía de Habitissimo.
- Comunidad: la Ley de Propiedad Horizontal pide el voto de tres quintas partes de los propietarios, que sumen también tres quintas partes de las cuotas.
- Madrid capital: solo se acristalan terrazas ya cubiertas, en vertical y según un proyecto de conjunto de la fachada.
- Antes de cerrar: mira qué hay dentro. Una caldera, un tendedero o un vidrio sin la clase de seguridad cambian el proyecto.
Contenido
- Precio por material y sistema
- Cortina de cristal o cerramiento real: la diferencia que pocos conocen
- Los tres permisos que necesitas antes de empezar
- Caldera, tendedero y ventilación
- El vidrio que pide el Código Técnico
- Qué pasa si cierras sin permiso
- Qué pedir en el presupuesto y cuándo no conviene
- La normativa, de un vistazo
- Dudas antes de pedir presupuesto
Un cerramiento de terraza gana metros, pero lo que decide si sale bien no es el perfil. Es el acuerdo de la comunidad, el trámite del Ayuntamiento y lo que ya hay en ese espacio.
Precio por material y sistema
Dos portales de precios dan cifras parecidas en aluminio y madera, y se separan en las cortinas de cristal y el PVC. Por eso conviene mirarlas juntas:
| Material o sistema | Habitissimo (sept. 2026) | Cronoshare (ene. 2026) |
| Aluminio | 250–400 €/m² | 250–400 €/m² |
| PVC | 200–300 €/m² | 150–300 €/m² |
| Cortinas de cristal | 280–550 €/m² | 190–400 €/m² |
| Madera | 250–500 €/m² | 250–500 €/m² |
| Techo o cubierta fija | 1.600 € por 10 m² (aluminio y cristal) | 300–520 €/m² (techo liviano) |
| Terraza de 15 m² en PVC | 5.250 € | Unos 3.400 € |
Fuentes: Habitissimo (guía de precios de cerramientos, actualizada el 16/9/2026) y Cronoshare (guía de precios de 2026, fechada el 1/1/2026). Ninguna aclara si sus precios por m² incluyen IVA.
Habitissimo da un rango total de 3.800 a 9.000 €, con una media de 6.000 €. Para el aluminio con RPT pone como ejemplo unos 2.300 € por un frente de 240 cm de suelo a techo.
Lo que el precio por metro no incluye
El vidrio también mueve el precio: Cronoshare sitúa los cristales de alta seguridad y de control solar entre 75 y 90 €/m² o más. Habitissimo añade hasta 600 € por el proyecto técnico si la terraza de un ático pasa a ser una habitación.
Faltan además el impuesto de obras y la tasa municipal. Un cierre a media altura cuesta, según Habitissimo, menos de la mitad que uno de suelo a techo.
Cortina de cristal o cerramiento real: la diferencia que pocos conocen
Cortina de cristal: hojas de vidrio templado sin perfiles verticales, que corren por un carril y se recogen a un lado. Protege del viento y la lluvia, pero no cierra de forma estanca ni aísla como una ventana.
Si buscas una estancia habitable de verdad, un despacho o una ampliación del salón, necesitas un cerramiento térmico. Lo habitual es una corredera de aluminio con rotura de puente térmico o una de PVC, con doble acristalamiento.
Aluminio con o sin RPT
El aluminio sin rotura de puente térmico es más barato y sirve para un espacio que se usa como tendedero o trastero. Si vas a vivirlo, el perfil con RPT evita que el marco transmita el frío. Lo explicamos en rotura de puente térmico.
El vidrio también cuenta. Cuándo compensa un tercer cristal en Madrid lo vimos en doble o triple acristalamiento.
Correderas, fijas y techo
- Correderas: el sistema más habitual. Las hojas se deslizan unas sobre otras y no ocupan espacio al abrir.
- Fijas: no se abren. Son las más estancas, pero obligan a resolver la ventilación por otro lado.
- Techo: en áticos sin cubierta. En Madrid capital no basta con poner uno para poder acristalar después.
Si en el ático lo que buscas es sombra y no una habitación, una pérgola bioclimática puede encajar mejor; allí explicamos su precio.
Los tres permisos que necesitas antes de empezar
Son tres frentes distintos y ninguno sustituye a otro:
- La comunidad de propietarios, porque la fachada es un elemento común y la obra la cambia.
- El Ayuntamiento, con licencia o declaración responsable según el municipio y lo que ya esté aprobado en el edificio.
- El Catastro, si la obra cambia la superficie o las características de la vivienda.
La comunidad: tres quintas partes
La Ley de Propiedad Horizontal nombra el cerramiento de las terrazas de forma expresa en su artículo 17.4. Ahí fija el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.
Tres de cada cinco propietarios, que sumen también tres quintas partes de las cuotas: es la mayoría que la ley pide para cerrar una terraza.
Es la regla en vigor: el apartado se modificó por última vez en diciembre de 2023 y así figura en el texto consolidado del BOE. El artículo 10.3 añade que estas obras quedan sujetas, además, al régimen de autorización administrativa que corresponda. Cómo se pide el acuerdo y qué obras basta con comunicar lo contamos en si necesitas permiso de la comunidad.
Proyecto de conjunto o modelo aprobado
En Madrid capital, el artículo 6.10.6 de las Normas Urbanísticas solo permite acristalar terrazas que ya estén cubiertas. Siempre con superficies verticales y siguiendo un proyecto de conjunto de toda la fachada, que presenta la comunidad o el propietario único.
Así lo resumió el Ayuntamiento en la consulta urbanística CU 22-18. Si tu edificio ya tiene ese proyecto aprobado, tu cerramiento tiene que ajustarse a él.
Licencia o declaración responsable en Madrid
Según aquella consulta, el proyecto de conjunto iba por licencia y cada cerramiento posterior ajustado a él, por un trámite simplificado de la ordenanza anterior. La de 2022 hace de la declaración responsable el medio general, como recuerda el Colegio de Administradores de Fincas de Madrid.
En nuestra guía de licencia de obra en Madrid verás que cerrar una terraza cambia la fachada y suele ir por licencia. Confirma en tu Junta de Distrito qué te toca. Si el edificio está catalogado, se suman las condiciones de edificio protegido en Madrid.
¿Cerrar la terraza suma superficie edificable?
En Madrid capital, no debería. La misma consulta indica que no procede controlar la edificabilidad al acristalar terrazas existentes, porque no debería plantear dudas sobre su cómputo.
El Catastro va por otro lado. Su ley incluye entre los cambios que se declaran la ampliación o reforma de una construcción, y la comunicación del Ayuntamiento no siempre exime de hacerlo.
Caldera, tendedero y ventilación
Antes de cerrar, mira qué hay en la terraza: lo que hoy está fuera pasará a estar dentro.
Aparato de gas estanco: caldera o calentador que toma el aire del exterior y expulsa los humos por un conducto cerrado. El atmosférico, en cambio, usa el aire del cuarto donde está.
La caldera o el calentador de gas es lo primero. Repsol recuerda que los de cámara abierta o tiro natural no pueden ir en el interior de espacios habitables, y que los nuevos que se instalen dentro de la vivienda deben ser estancos.
La OCU ya avisaba de que desde 2010 no se pueden instalar calderas atmosféricas nuevas. Si la tuya lo es y la terraza deja de ser exterior, el instalador tiene que revisar si puede quedarse.
La salida de humos y las rejillas
Con una caldera estanca también hay que mirar la salida. En su tabla de distancias mínimas de la salida de humos, Repsol da 40 cm hasta ventanas, puertas o aberturas de ventilación. Una hoja nueva no puede quedar pegada al tubo.
Las rejillas de ventilación de la cocina que dan a la terraza tampoco pueden quedar tapadas. Pide a un instalador de gas habilitado que lo valore antes de fabricar los perfiles.
El tendedero y el aire acondicionado
Tender la ropa en un espacio acristalado mete humedad en casa. Si va a seguir siendo tendedero, deja hojas practicables o rejillas, o la condensación aparecerá en los cristales.
La unidad exterior del aire acondicionado necesita aire para disipar el calor. Encerrarla entre cristales le resta rendimiento: valora moverla antes de cerrar.
El vidrio que pide el Código Técnico
En un piso alto, el vidrio que llega al suelo hace de barandilla. El Documento Básico SUA del Código Técnico marca qué zonas tienen riesgo de impacto: en los paños fijos, del suelo a 0,90 m; en las puertas, hasta 1,50 m.
Con una diferencia de cota entre 0,55 y 12 m, su tabla 1.1 pide, según la norma UNE-EN 12600, rotura de tipo B o C y nivel 1 o 2 en el último parámetro. El mismo documento pide barreras de protección con desniveles de más de 55 cm.
El vidrio templado es más resistente y, si se rompe, se deshace en trozos pequeños. El laminado lleva una lámina entre dos hojas que retiene los fragmentos, y por eso es el que suele elegirse cuando el cristal protege de una caída.
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Qué pasa si cierras sin permiso
No es un riesgo teórico. Sin el acuerdo de la comunidad, esta puede reclamar en los tribunales que la fachada vuelva a su estado. Sin el trámite municipal, el Ayuntamiento puede multar y ordenar que se deshaga la obra.
Que el vecino lo hiciera hace diez años no protege a nadie. El plazo que tiene el Ayuntamiento para actuar lo fija la ley del suelo de cada comunidad autónoma, y cuenta desde que termina la obra.
Si ya está cerrada sin permiso
Si compras un piso con la terraza cerrada, pide el acuerdo de la comunidad y el papel del Ayuntamiento. Si no existen, lo habitual es empezar por llevar el asunto a la junta, que tendrá que aprobarlo con la misma mayoría de tres quintos.
Después toca pedir la legalización al Ayuntamiento, si el cerramiento encaja en la norma, y declarar el cambio al Catastro. Lo que pasa cuando no encaja lo contamos en la guía de licencia de obra en Madrid.
Cuánto se gana en espacio y en valor
Como mucho, los metros de la propia terraza. Con perfil de RPT y buen vidrio, ese espacio se usa todo el año y la vivienda gana aislamiento frente al ruido de la calle.
Según el tipo de vivienda
- Piso en bloque: la terraza ya está cubierta por el forjado de arriba; manda el proyecto de conjunto.
- Ático: sin cubierta propia, en Madrid capital no se puede acristalar; el techo es otra obra.
- Planta baja con patio: es el caso que más se confunde con una ampliación de la vivienda.
- Unifamiliar: no hay comunidad, pero sí trámite municipal y normas de la urbanización.
Errores que obligan a deshacer la obra
- Empezar sin el acuerdo por escrito. Un sí en el rellano no vale si luego hay una reclamación.
- Confundir silencio con permiso. Que nadie diga nada no equivale a una autorización.
- Elegir cortina de cristal para un despacho. Protege del viento, pero no aísla como un cerramiento térmico.
- Olvidar la caldera. Los aparatos de cámara abierta no pueden instalarse en el interior de espacios habitables.
- No reservar dinero para tasas e impuesto. El impuesto de obras se calcula sobre su coste.
Qué pedir en el presupuesto
Un presupuesto que solo pone «cerramiento de aluminio» y una cifra no se puede comparar con otro. Revisa esto antes de firmar:
- Marca y serie del perfil, y si lleva rotura de puente térmico.
- Composición del vidrio y su clase de seguridad.
- Sistema de apertura y número de hojas practicables.
- Remates, sellado y cómo se resuelve el agua en el carril.
- Si el modelo se ajusta al proyecto de conjunto de tu edificio.
- Quién prepara la documentación del trámite municipal.
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Cuándo no conviene cerrar la terraza
- Si la comunidad no llega a los tres quintos, o el modelo aprobado no te gusta: la obra no se puede hacer a tu manera.
- Si en Madrid capital la terraza no está cubierta, porque la norma no permite acristalarla.
- Si hay una caldera atmosférica y no vas a cambiarla ni moverla.
- Si solo buscas sombra en verano: un toldo o una pérgola resuelven eso con menos trámite.
La normativa, de un vistazo
| Pregunta | Respuesta | Dónde lo dice |
| Mayoría de la comunidad | Tres quintos de propietarios y cuotas | LPH, artículo 17.4 |
| Terrazas que se acristalan | Solo las ya cubiertas | Normas Urbanísticas de Madrid, 6.10.6 |
| Cómo | En vertical y con proyecto de conjunto | Consulta urbanística CU 22-18 |
| Edificabilidad | No se controla en terrazas existentes | Consulta urbanística CU 22-18 |
| Vidrio hasta 0,90 m | B o C, nivel 1-2 (desnivel 0,55–12 m) | CTE DB-SUA 2 |
| Caldera dentro | Solo estanca | Repsol; OCU |
| Aluminio | 250–400 €/m² | Habitissimo; Cronoshare |
Fuentes: BOE (texto consolidado de la LPH a 3/10/2026), Ayuntamiento de Madrid, Código Técnico, Repsol, OCU, Habitissimo y Cronoshare, consultados el 31 de octubre de 2026.
Antes de pedir presupuestos, pregunta al administrador si el edificio tiene un modelo aprobado: te dirá qué puedes poner.
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Aviso: Información consultada en octubre de 2026. Los precios son orientativos de mercado, no tarifas de Alucar2, y cambian con la zona, las calidades y el estado de la vivienda. Es información general: antes de cualquier obra, pide que un profesional valore tu caso.
Dudas antes de pedir presupuesto
¿Cuánto cuesta cerrar una terraza de 15 m²?
En PVC, Cronoshare calcula unos 3.400 € y Habitissimo, 5.250 €; con cortinas de cristal, Cronoshare habla de más de 4.000 €. El rango total de Habitissimo va de 3.800 a 9.000 €, según su guía de septiembre de 2026.
¿Qué mayoría de la comunidad hace falta?
Las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen tres quintas partes de las cuotas, según el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal, que nombra el cerramiento de las terrazas de forma expresa.
¿Una cortina de cristal cuenta como ampliación de la vivienda?
No. Protege del viento y la lluvia, pero no cierra de forma estanca ni aísla como una corredera con RPT. Aun así, cambia la fachada, y necesita el acuerdo de la comunidad y el trámite municipal.
¿Puedo dejar la caldera dentro de la terraza cerrada?
Solo si es estanca y su salida de humos respeta las distancias a las ventanas nuevas. Las de cámara abierta no pueden ir en el interior de espacios habitables, según Repsol. Que lo revise un instalador de gas habilitado antes de fabricar.
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