Los 18 costes ocultos al comprar una vivienda que casi nadie calcula (y que pueden cambiar por completo tu presupuesto)
Crees que una vivienda cuesta 250.000 €. La realidad puede ser muy diferente.
Imagina que encuentras la vivienda perfecta.
Buena ubicación.
Luminosa.
El precio encaja dentro de tu presupuesto.
Todo parece indicar que has encontrado la oportunidad que llevabas meses buscando.
Sin embargo, unos meses después de firmar descubres que necesitas cambiar las ventanas, renovar la instalación eléctrica, afrontar una derrama de la comunidad y reformar el baño antes de poder entrar a vivir.
De repente, aquella vivienda de 250.000 € ya no cuesta 250.000 €.
Y este es uno de los errores más habituales entre quienes compran una casa por primera vez.
El precio de compra es solo una parte del coste real.
Existe una larga lista de gastos que rara vez aparecen en los anuncios inmobiliarios, pero que pueden tener un impacto importante en tu economía durante los primeros meses o incluso los primeros años.
En este artículo vamos a analizar esos costes ocultos para que puedas tomar una decisión mucho más informada antes de comprar.
La realidad en una sola imagen
Muchas personas hacen este cálculo:
Precio del anuncio = Coste de la vivienda
Pero la realidad suele parecerse mucho más a esto:
| Concepto | ¿Siempre existe? | ¿Cuándo aparece? |
| Precio de compra | Sí | Antes de firmar |
| Impuestos | Sí | Compra |
| Gastos notariales | Sí | Compra |
| Registro | Sí | Compra |
| Hipoteca | Depende | Compra |
| Reforma | Frecuente | Primeros meses |
| Mobiliario | Frecuente | Tras la compra |
| Comunidad | Sí | Todos los meses |
| IBI | Sí | Cada año |
| Derramas | No siempre | En cualquier momento |
| Mantenimiento | Si | Durante toda la vida útil |
La vivienda no termina de costarte dinero el día que firmas.
En realidad, es cuando empieza una nueva etapa de gastos que conviene conocer desde el principio
¿Por qué la mayoría de compradores calcula mal su presupuesto?
Porque es completamente normal centrarse en el precio de venta.
Es el dato que aparece en los portales inmobiliarios, en los anuncios y en las visitas.
Sin embargo, el coste de adquisición de una vivienda está formado por muchas partidas que no siempre se tienen en cuenta durante la búsqueda.
El resultado es que muchas personas agotan prácticamente todos sus ahorros en la compra y descubren demasiado tarde que todavía necesitan una cantidad importante para poder vivir cómodamente en la vivienda.
Los 18 costes ocultos que deberías calcular antes de comprar
No todos aparecerán en todas las operaciones.
Pero conocerlos te permitirá elaborar un presupuesto mucho más realista.
1. Impuestos asociados a la compra
Dependiendo del tipo de vivienda y de la comunidad autónoma, los impuestos pueden representar una parte muy importante del desembolso inicial.
Es uno de los primeros conceptos que conviene calcular.ç
2. Notaría
La escritura pública forma parte del proceso de compra y supone un gasto que muchas personas olvidan durante la búsqueda de vivienda.
3. Registro de la Propiedad
Una vez formalizada la compra, la inscripción del inmueble también genera costes que deben incorporarse al presupuesto inicial.
4. Gastos relacionados con la hipoteca
Cuando existe financiación, además de las cuotas mensuales pueden aparecer otros gastos asociados al proceso hipotecario dependiendo de cada operación.
5. Tasación de la vivienda
En muchas compraventas financiadas es necesario realizar una tasación para determinar el valor del inmueble.
Aunque suele representar un porcentaje pequeño del total, conviene tenerlo previsto.
6. Reforma inmediata
Este es uno de los gastos que más se infravaloran.
Es habitual pensar:
«ya reformaremos más adelante.»
Sin embargo, muchas viviendas necesitan actuaciones básicas antes incluso de mudarse.
Por ejemplo:
- pintar;
- cambiar suelos;
- renovar baños;
- actualizar la cocina;
- sustituir ventanas;
- revisar instalaciones.
Una pequeña reforma inicial puede convertirse fácilmente en una inversión importante si no se ha contemplado desde el principio.
7. Renovación de la instalación eléctrica
Muchas viviendas construidas hace varias décadas siguen funcionando con instalaciones que no fueron diseñadas para el consumo eléctrico actual.
Antes de comprar conviene comprobar:
- antigüedad de la instalación;
- estado del cuadro eléctrico;
- número de circuitos;
- capacidad de la potencia contratada.
En algunos casos bastará con pequeñas mejoras; en otros será recomendable una renovación completa.
8. Fontanería y saneamiento
Las tuberías son uno de los elementos menos visibles… hasta que aparece una avería.
Si la vivienda tiene muchos años, puede ser interesante conocer el estado de la instalación y valorar si será necesario sustituir parte de la red durante una futura reforma.
9. Ventanas y aislamiento
Unas ventanas antiguas pueden incrementar considerablemente el consumo energético.
Aunque no sea imprescindible cambiarlas inmediatamente, conviene tener presente que esta inversión puede mejorar:
- el confort térmico;
- el aislamiento acústico;
- la eficiencia energética;
- el valor del inmueble.
10. Electrodomésticos
En muchas compraventas los electrodomésticos no están incluidos o tienen varios años de uso.
Sustituir frigorífico, horno, lavadora o lavavajillas puede representar un desembolso importante durante los primeros meses.
11. Mobiliario
No todas las viviendas se entregan completamente equipadas.
Incluso cuando incluyen muebles, es frecuente que los nuevos propietarios quieran adaptar los espacios a sus necesidades.
Dormitorios, armarios, sofás o mesas pueden suponer una inversión considerable que muchas veces no se incorpora al presupuesto inicial.
12. Comunidad de propietarios
La cuota mensual forma parte del coste real de vivir en una vivienda.
Antes de comprar conviene conocer:
- importe de la comunidad;
- servicios incluidos;
- situación económica de la comunidad;
- posibles obras previstas.
Una comunidad aparentemente económica puede esconder futuras inversiones importantes.
13. Derramas extraordinarias
Es probablemente uno de los gastos que más sorpresas genera.
Fachadas, cubiertas, ascensores, eficiencia energética o rehabilitación del edificio pueden dar lugar a derramas extraordinarias que afecten directamente a los propietarios.
Siempre que sea posible, resulta recomendable preguntar si existen actuaciones ya aprobadas o previstas.
14. Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)
El IBI forma parte de los gastos anuales habituales de cualquier propietario.
Su importe depende de múltiples factores, por lo que conviene conocerlo antes de cerrar la operación.
15. Seguro del hogar
Aunque en algunos casos puede estar vinculado a la financiación, disponer de un seguro adecuado suele ser una decisión recomendable para proteger la vivienda frente a posibles incidencias.
16. Mantenimiento periódico
Toda vivienda necesita mantenimiento.
Con el paso del tiempo será necesario revisar elementos como:
- pintura;
- climatización;
- caldera;
- cubiertas;
- carpinterías;
- sellados;
- instalaciones.
No se trata de un gasto puntual, sino de una inversión continua para conservar el inmueble en buen estado.
17. Certificados, revisiones y documentación técnica
Dependiendo de las características de la vivienda o de futuras reformas, puede ser necesario obtener determinados certificados o realizar revisiones técnicas.
Aunque normalmente representan un coste reducido frente al conjunto de la compra, conviene tenerlos presentes.
18. Pequeños gastos que terminan sumando mucho dinero
Hay numerosos gastos que, individualmente, parecen poco importantes.
Sin embargo, cuando se acumulan pueden representar varios miles de euros.
Por ejemplo:
- cortinas;
- iluminación;
- pequeños electrodomésticos;
- decoración;
- menaje;
- cerraduras;
- conexión a internet;
- mudanza.
Son precisamente estos detalles los que suelen desajustar el presupuesto de muchas familias.
El coste real de una vivienda no termina el día de la firma
Comprar una vivienda implica mucho más que pagar el precio anunciado.
Conviene pensar en tres momentos diferentes:
Antes de comprar
- Precio de adquisición.
- Impuestos.
- Gastos notariales.
- Registro.
- Hipoteca.
Durante los primeros meses
- Reforma.
- Mobiliario.
- Electrodomésticos.
- Pintura.
- Mudanza.
Durante los primeros años
- Comunidad.
- IBI.
- Seguros.
- Mantenimiento.
- Posibles derramas.
Caso práctico: la vivienda que parecía una oportunidad
Imagina dos viviendas similares anunciadas por un precio parecido.
La primera está completamente reformada, dispone de ventanas eficientes, instalaciones renovadas y el edificio acaba de rehabilitar su fachada.
La segunda necesita actualizar la instalación eléctrica, cambiar las ventanas, reformar el baño y la comunidad ha aprobado una derrama para renovar la cubierta.
A simple vista ambas viviendas pueden parecer igual de atractivas.
Sin embargo, su coste real durante los próximos cinco años será muy diferente.
Por eso, el precio del anuncio nunca debería ser el único criterio para tomar una decisión.
Calcula el coste real antes de decidir
Antes de hacer una oferta, intenta responder a estas preguntas:
- ¿Necesita una reforma inmediata?
- ¿Qué antigüedad tienen las instalaciones?
- ¿Hay obras previstas en la comunidad?
- ¿Cuál será el coste anual de mantenimiento?
- ¿Qué gastos asumiré durante el primer año?
Responder a estas cuestiones puede ayudarte a comprar con una visión mucho más completa y evitar sorpresas cuando ya seas propietario.
Comprar barato… puede salir caro
Existe una idea muy extendida:
«Compro una vivienda económica y ya la reformaré poco a poco.»
En ocasiones funciona.
Pero en muchas otras ocurre justo lo contrario.
Empiezan apareciendo pequeñas actuaciones.
Después una instalación eléctrica.
Más tarde las ventanas.
Luego una avería de fontanería.
Una derrama.
Una caldera.
Y cuando haces números dos años después, descubres que has invertido bastante más de lo que habrías pagado por una vivienda en mejor estado.
No significa que comprar para reformar sea una mala decisión.
Significa que conviene hacerlo con toda la información sobre la mesa.
Las preguntas que casi nadie hace durante una visita
En lugar de preguntar únicamente:
- ¿Cuántos metros tiene?
- ¿Cuándo estaría disponible?
Prueba también con estas cuestiones:
- ¿Cuándo se reformó por última vez?
- ¿Se ha cambiado la instalación eléctrica?
- ¿Las tuberías son originales?
- ¿Se han sustituido las ventanas?
- ¿Existen derramas aprobadas?
- ¿Qué antigüedad tiene la cubierta?
- ¿Cómo está la fachada?
- ¿Qué obras importantes ha realizado recientemente la comunidad?
- ¿Cuál es el consumo energético aproximado?
- ¿Hay informes técnicos recientes del edificio?
Estas respuestas pueden tener mucho más impacto económico que unos pocos metros cuadrados adicionales.
La visión de Alucar2
En Alucar2 vemos muchas viviendas antes de que comiencen las reformas.
Y hay una situación que se repite constantemente.
Los propietarios suelen conocer perfectamente el precio al que compraron la vivienda.
Sin embargo, pocas veces conocen el coste real que supondrá ponerla al día.
Nuestra recomendación siempre es la misma:
Antes de comprar, intenta evaluar el estado del inmueble con la misma atención con la que analizas su ubicación o su precio.
Una buena decisión al principio puede evitar inversiones mucho mayores en el futuro.
Conclusión
Comprar una vivienda es mucho más que cerrar una operación inmobiliaria.
Es comenzar un proyecto que implicará decisiones, inversiones y mantenimiento durante muchos años.
Cuanto mejor conozcas todos los costes asociados desde el principio, más fácil será tomar una decisión acertada.
Porque el precio del anuncio es solo el comienzo de la historia.
El coste real empieza cuando recibes las llaves. En Alucar2 recomendamos pedir presupuesto de reforma antes de firmar, no después: es el coste que más se subestima y el único que todavía puedes negociar en el precio de compra.
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Preguntas frecuentes
¿Cómo puedo saber si una vivienda pierde calor?
Algunas señales habituales son el enfriamiento rápido de las estancias, las corrientes de aire, las paredes muy frías o unas facturas energéticas superiores a lo esperado.
¿Cambiar las ventanas mejora el aislamiento?
En muchas viviendas sí supone una mejora importante, especialmente si las carpinterías son antiguas. No obstante, el comportamiento energético depende del conjunto del edificio y no únicamente de las ventanas.
¿Las humedades siempre significan que falta aislamiento?
No.
Las humedades pueden deberse a filtraciones, condensaciones u otros problemas constructivos. Es importante identificar correctamente su origen antes de decidir una solución.
¿Qué zonas de una vivienda pierden más energía?
Habitualmente las ventanas, la fachada, la cubierta, el suelo y los puentes térmicos concentran buena parte de las pérdidas energéticas.
