🏡 ¿Vas a reformar tu casa? Descubre qué permisos de obra necesitas en España (y cuánto cuestan)
¿Te has preguntado alguna vez:
- “¿Puedo tirar este tabique sin pedir nada al ayuntamiento?”
- “¿Me multarán si cambio la distribución del baño por mi cuenta?”
- “¿Cuánto cuesta una licencia de obra en mi ciudad?”
Si estás haciendo alguna de estas preguntas, has llegado al lugar adecuado. En este artículo te explicamos de forma clara y directa qué permisos necesitas para hacer una obra en España, cuánto cuestan y en qué casos son obligatorios.
Porque no hay nada peor que empezar una reforma con ilusión… y terminar con una sanción o una obra paralizada.
📌 ¿Por qué necesitas permiso para hacer una obra?
En España, cualquier tipo de reforma —por pequeña que parezca— puede requerir un permiso del ayuntamiento. ¿La razón? Las licencias garantizan que tu obra sea segura, legal y respetuosa con la normativa urbanística.
🔒 Importante: Hacer una obra sin licencia puede suponer multas de hasta 6.000 €, además de la obligación de volver al estado original.
🔍 Tipos de permisos de obra en España
Aquí viene lo importante: NO todos los permisos son iguales. Depende del tipo de obra, su impacto y su complejidad.
1. 🪚 Licencia de obra menor
✅ Ideal para: reformas sencillas que no afectan la estructura ni la distribución.
📌 Ejemplos comunes:
- Cambio de suelos o alicatado.
- Pintura de fachadas.
- Sustitución de ventanas.
- Instalación de puertas, sanitarios o armarios.
📝 Documentación: formulario municipal, presupuesto y plano de la obra (si se requiere).
⏳ Tiempo de tramitación: entre 1 y 3 semanas.
💶 Precio aproximado: de 50 € a 300 € según el municipio.
2. 🧱 Licencia de obra mayor
🔧 Para: obras que modifican la estructura, el volumen o el uso del inmueble.
📌 Ejemplos típicos:
- Ampliar una planta.
- Tirar tabiques de carga.
- Cambiar la distribución interna.
- Unir dos viviendas o locales.
📄 Documentación requerida: proyecto técnico firmado por arquitecto, memoria descriptiva, planos, presupuesto, nombramiento de director de obra.
⏳ Tiempo estimado de aprobación: entre 1 y 3 meses.
💶 Precio habitual: entre el 3 % y el 5 % del presupuesto total de la obra.
3. 📑 Declaración responsable
🟢 Trámite exprés para reformas menores sin impacto estructural, disponible en muchos municipios.
✔️ Presentas un documento declarando que cumples con la normativa y puedes empezar la obra al instante.
💶 Tasa aproximada: 20 € – 150 €.
⏳ Respuesta del ayuntamiento: inmediata o en 48 horas.
4. ✉️ Comunicación previa
📍 Muy parecida a la declaración responsable, pero algunos ayuntamientos esperan unos días para dar el visto bueno.
✔️ Para obras muy simples o reparaciones menores.
⏳ Respuesta entre: 7 y 15 días.
📊 Tabla comparativa rápida de permisos
| Tipo de Permiso | Cuándo se usa | Precio aproximado | Tiempo de espera |
|---|---|---|---|
| Obra menor | Reformas interiores no estructurales | 50 – 300 € | 1 – 3 semanas |
| Obra mayor | Cambios estructurales / de uso | 3 % – 5 % del presupuesto | 1 – 3 meses |
| Declaración responsable | Reformas simples sin riesgo | 20 – 150 € | Inmediata o 48h |
| Comunicación previa | Reparaciones básicas | Gratuita o 20 € | 7 – 15 días |
🧾Documentación que suele pedirse
DNI/NIE o CIF del solicitante.
Plano de la obra.
Presupuesto estimado.
Proyecto técnico (para obra mayor).
Formulario oficial del ayuntamiento.
Justificante de pago de tasas.
⚠️IMPORTANTE
En edificios con comunidad se necesita autorización si la obra afecta a zonas comunes
📌Recuerda: Si vives en un edificio protegido, consulta primero el catálogo municipal de patrimonio
💬 ¿Qué pasa si no pides permiso?
Muchas personas piensan: “Como es dentro de mi casa, no hace falta pedir nada”.
⚠️ Error. La realidad es que cualquier obra visible desde la calle, que afecte a la estructura o a la seguridad, o que altere el uso original del espacio necesita autorización. Y no tenerla implica riesgos legales:
- Multas de hasta 6.000 € o más.
- Paralización de la obra.
- Obligación de demoler lo construido.
- Problemas al vender la propiedad.
✅ Conclusión: no empieces tu reforma sin revisar esto
Antes de picar el primer ladrillo, haz una cosa muy sencilla pero poderosa: consulta con el ayuntamiento o con tu empresa de reformas de confianza qué permiso necesitas.
Es la mejor manera de evitar sanciones, retrasos y gastos innecesarios.
Y recuerda: una obra legal es una obra segura. Que no te frene la burocracia, pero tampoco la ignores.
❓ Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo hacer una reforma sin pedir permiso si no afecta a la estructura?
Depende del municipio. Consulta si necesitas al menos una comunicación previa o declaración responsable.
¿Cuánto tiempo tarda el ayuntamiento en aprobar una licencia?
Entre una semana y tres meses, dependiendo del tipo de obra y la carga administrativa que esta conlleve
¿El precio de la licencia incluye IVA?
Normalmente no lo hace. Asegúrate de preguntar si los importes indicados son con impuestos incluidos.
¿Qué pasa si contrato una empresa y no me dicen nada del permiso?
La responsabilidad final suele recaer en el propietario. Asegúrate de que ellos gestionan el trámite (y que queda por escrito).
¿Buscas a un profesional para hacerlo?
En Alucar2 llevamos más de 20 años haciendo reformas integrales por todo Madrid.
Te damos un presupuesto cerrado, materiales de calidad y obra rápida
ALUCAR 
Deja un comentario